土地から新築を検討し始めて、通算で１年くらいでしょうか。
検討半年で、思いがけず良さげな新築建売を発見し購入したというのがあったのですが、その後取り組みを再開して半年、トータルで１年くらいですかね。
この１年間で、自分の中での合格点の利回りに仕上げる事ができた企画で、融資もちゃんとついた案件が合計４企画ありました。いろんな理由で買えなかったり買わなかったという事で、いまだに土地から新築は成就できていないヒヨッコでございます。
そんな私ですが土地から新築で思う事があります。
昔は、土地から新築は、「安くアパートを作る事ができる夢のようなスキーム」という認識でした。
１億円くらいの新築アパートだったら、１千万円くらいは安く作る事ができます。
土地から新築はとても大変ですが、「やり方さえ修得したら１千万円くらい安く作る事ができてラッキー！」という感じにとらえてましたが、それは間違いです。
本質をとらえていませんでした。
土地から新築の本質は、「リスクを負う対価として１千万円安くアパートを獲得する事ができる」という事だと思います。。
この１年で、土地から新築の検討の経験もそれなりについてきました。
わかればわかるほど、とんでもなくリスクの高いことをトライしているんだなーと痛感するようになってきています。
正直な話、「こんな重たいリスクを負うくらいだったら１千万円高くてもいいかも」と思う事もよくあります。
自分で企画・建築するスキル・能力の対価として、アパートが１千万円安くなるとしかとらえてませんでしたが、最近は「こんなに重たいリスクを負うのであれば、その対価として１千万円くらいもらえないととてもじゃないけどワリにあわないよ～」って思います。
リスクを負っている事に対する対価が、一千万円安く獲得する事ができるという事だと思います。
もう１つ思う事として、１棟目からいきなり土地から新築する人は本当チャレンジャーだなと思います。十分な資産がある人なら全く問題ないですが、いろんなリスクが発生する可能性があります。
１億円くらいの木造アパートだったら、しくじったら３～４千万円くらいは平気でぶっ飛びます。そういうリスクはそこらじゅーに転がっていて、そういう危ない橋を渡る対価として１千万円安く作る事ができるという話だと思います。
３～４千万円とか、金額はどうでもいいですが、それなりの資産の体力が無い人は、そのリスクの大きさを理解した上でやるべきだと思います。
建築中に長雨で工事が遅れる事なんでよくあります。
ややこしい団体が工事反対のデモをして工事が妨害されることだってあります。
土地の中に変なものが埋まっていて工事を進める事ができなくなることだってあります。
１年間、工事が止まって、利息だけを１年間払い続けるなんてちょいちょい起こります。
ベタですが、工務店が夜逃げすることだって頻繁に発生します。
その結果、建築費を２回分支払うって事になる事もあります。
１億円のアパートで、１千万円追加費用がかかったりすることもあるかもしれませんし、工事がとまって毎月土地代の利息を20万円づつ払い続けないといけないとか。
そういうリスクを背負える人、乗り越える体力がある人だけがたどり着ける境地だと思います。
中には、木造でなくイキナリRCとか建てちゃう人もいますよね。RCだと金額がデカイので、とん挫してしまうと、平気で１億円に近いお金がぶっとんじゃうんじゃないでしょうか。
そういうリスクがあるという事を理解した上で進められるのがよいかなと思いました。
話が脱線しましたが、土地から新築の話に戻します。
今日のブログで言いたかったことは、
土地から新築の本質は、「リスクを負うという事」だと思います。
投資家の仕事はリスクを負う事なので、リスクを負うこと自体は間違いではないですが、リスクとリターンのバランスと自分の体力をちゃんと把握してから進めるのがよいかなと思います。
