昨日のブログの続きです。
融資条件も税金もすごくラフですが考慮し、築N年のアパートを購入した際に、生涯のCF収入と、築40年で売却した総収入を見積もりました。
借金は全て返却できていて、その上でアパートの購入額くらいのお金が手元に残るという見積もりです。
★あくまでも用いた数値ではこうなったよという位置づけです。
アパートの購入額は収益還元で見積もりました。
緑の収益還元価格というのは、新築で1億円のアパートが経年でどれくらいの価格になるのかというのを見積もったものです。収益還元的な考えて見積もりをしています。
潜在価格総額というのは過去に見積もりをした、築N年のアパートの生涯収支です。(主人公はアパート)
出口と書いているのが今回見積もりをした、築N年のアパートを購入した際の生涯収支です。(主人公は投資家)
以下、出口の見積もりについて。
新築なら1億円で、40年間の総CFが4600万円で、40年経過後で土地値の4000万円で売却する。合計で8600万円が残る。
築10年だと新築で1億円のアパートが、8千万円の価格になっており、その値段で購入する。30年間の総CFが3200万円で、30年経過後で土地値の4000万円で売却する。合計で7200万円残る。
築20年だと新築で1億円のアパートが、6千4百万円の価格になっており、その値段で購入する。20年間の総CFが2000万円で、30年経過後で土地値の4000万円で売却する。合計で6000万円残る。
築30年だと新築で1億円のアパートが、5100万円の価格になっており、その値段で購入する。10年間の総CFが1200万円で、10年経過後で土地値の4000万円で売却する。合計で5200万円残る。
前のブログ(アパートが主人公の時の生涯収入)でアパートの総収入を見積もりましたが、その総収入に対して、10%~20%くらいが手残りになるというイメージでしょうか。
(土地値での売却は横に置いておく)
昨日の見積もりは、かなりラフなのでいろんなものが考慮されていなかったりします。
<考慮されていないもの・ローン返済後>
ローンの支払いが終わってからの事が考慮されていません。
本来であれば25年とか30年経過後とかでもローン返済を行う計算になっています。
仮に25年間でローン返済が完了していたら、26年目からは、返済がない分インカムは増えます。
毎年200万円くらいは増えるので、それが15年だと、3千万円くらいは増えます。
<考慮されていないもの・築古の融資条件>
新築と築古とで同じ融資条件で計算しています。
ここは現実と違っています。
築古だと金利が高かったり、融資期間が短くなるので、
返済比率はもっと大きくなります。
他にもいろいろありますが、大きなところでこのあたりが簡易計算で
盛り込まれていないものです。
それらを考慮すると、
新築などの築浅は、全体的に数千万円くらいは高くなります。
逆に築古は、ここから総収入は減る方向に転びます。
今回の例では、(借金を返済したうえで)アパートの購入額くらいの額が手残りになるという結果になりました。
細かい数字を持論する精度はこの見積もりにはありません。
ざっくり傾向だけですが、まあそんな感じかなと思います。
築浅も築古も、生涯トータルの手残りという点では似ている。(似ているというのは物件の購入額に対する手残りの割合という意味で)
この見積もりを行った動機は、
新築と築古でどちらがいいの?を判断する一つの指標として生涯で稼ぐことができる能力を見積もるという事をしていました。
収益還元で見積もりをしたアパートの売値くらいが手残りになるという傾向はわかったのですが、それで新築と築古、どちらがよいのでしょうか?
正直、今回のラフな精度の見積もりではよくわからないというのが結論だと思いました。
購入するアパートの価格と比較してという観点で、どちらもトントンです。
新築だと借金返済後のボーナス期間があるという事、融資条件が築古より良いという点でなんとなく新築の方がいいかなーといいという感触はあるのですが、ラフな計算でなくちゃんと計算したいですね。
ちゃんと比較するなら、もっと各々のケースでもっとちゃんとした数値で精度をあげて計算をすれば結果は出せれると思います。
ちょっと別の観点で考察をすると、
新築の全て良い、とか、築古の全てが悪い。とかそういう簡単な話でなく、新築でもいい条件のものは、収益還元の価格より高い収入を得る事ができるし、条件の悪いものは得られないとかそういう話のような気がします。
何をやるかでなく、どうやるのかが重要という事ですね!!
今回のラフ見積もりをでは、意外と「両者が均衡しているんだな」という事と、
「何をやるかでなく、どうやるのかが重要」
これが今回の結論かな~。