専業大家への道

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横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

新築築古の世界観



新築と築古の世界観の話です。

一長一短ある話ですが、1つの側面のみを強くフォーカスしておりますのでご注意ください。

 

 

 

昔は不動産投資イコール築古というイメージで、リフォームやDIYをするというイメージが強かったんですが、世の中の動向から新築が買えるなら新築の方がいいのかなと思うようになってきました。

 

 

まず値段です。

 

私は、毎年の手残りよりは通算の収益できる能力に注目しています。

 

例えば、木造アパートが40年間使えるとして、新築アパートは残り40年間の寿命が残っています。
一方、築30年の木造アパートは残り寿命は10年しか残っていないわけです。
そうなると、収益力という観点では、それらの物件の価格は4倍くらい違ってても
いいんじゃないかというくらいの感覚を持ってしまいます。(少し大げさにいってます)

 

 

かなり極端な観点だけで言うと新築が表面利回り8%だとすると、築30年くらいのアパートは表面利回り32%くらいあってもいいのではとなります。

 

実際には、今の100万円のお金の価値と、何十年の経過した後の100万円のお金の価値は違いますし、収益力だけで計上できない、土地の値段というものもあるので、
単純に寿命だけで物件の価格は決まりません。(土地値投資とかありますもんね)
8%と32%という数字を出しましたが、もっともっと差は小さくなります。

 

この例も極端な例なんですが、
築古アパートというのは、スーパーマーケットで賞味期限切れの食品を割安で売られているものを買うようなイメージもあります。
明日で賞味期限が切れるから半額の値札がはられているような。
そういう割安なものばかりを買って高い収益を得るという。
半額シールが貼られているものを買うという、いわゆる値段と価値の歪をつくという話ですね。

それはそれでアリな投資です。昔から確立されている元来の手法ですよね。

 

 

ただ寿命という観点もふくめるとどうでしょうか。
確かに買った瞬間は新築よりも高い利回りのお金が収益としてあるのかもしれませんが、寿命が圧倒的に短いわけです。

 

生涯の収益力で考えると、表面利回り32%くらいあれば話は別なんですが、ちょっと利回りが高いくらいだったら、寿命と言うものを考慮すると、逆に割高なんじゃないかなと思うんですよ。

 

確かに、半額シールが張られたものばかりを買うというのは、単年で見ると歪をついた投資効率の高い作戦なのかもしれませんが、寿命を考えると、決して割安なんかじゃなくて、逆に割高なものを買っているような気がするのです。
安物買いの銭失いってヤツですね。

 


それと、いまの市場価格でいうと、新築と築古の差が凄く小さいです。
32%なんていうのはもってのほかですし、新築が利回り8%で築30年の築古が利回り9%とか、ほとんど差がないような気がします。

 


スーパーで100円のキャベツを買うんだけど、賞味期限が明日になっているものを半額シールが貼られて50円で売ってるならまだわかるかもしれませんが、1円値引きにしかなってなくて、99円で買いますか?みたいな感じが今かなと思ったりします。

 

 

今日ここに書いたのは私の世界観を一方の側面で書いただけであり、一方のみを盲目的にいいと言っているものはありません。それぞれ一長一短があります。あくまでも1方向の面だけでかいてますのであしからず。

 

 

寿命と言うものを考えると、
新築の方が逆にコストパフォーマンスが高いんじゃないかなと思ったという話です。
ですので、築古しか買えないのなら築古でいいのですが、

目先のCFを追いかけなくてもいい人だとか、すでにそれなりに資産がある人、

さらに簡単に言うと新築が買えるんだったら、新築の方がいいんじゃないのかなと思ったという話でした。