新築って利益の先食いなんじゃーないの？って声をたまに聞きます。
このブログではそのあたりについてふれたいと思います。
少し前に、新築と築古との生涯稼ぐことができる能力を比較しました。
仮置きした数値における話ですが、新築は寿命が長いので物件の価格の３倍のお金を稼ぐ能力があります。築30年の築古だと物件の価格の1.8倍のお金を稼ぐ能力しかありません、というブログでした。
今回検証したいのは、「新築は、業者の利益がたっぷり乗っていて、長く所有したのちに売却すると物件の価格が大きく下がるので新築を買うのは損だ！、利益の先食いをしているだけなんじゃないか！」と言いう考えです。
築古の土地値物件だったら、買った値段と同じ価格で物件が売れる。
つまり所有していた期間のインカムがまるまる儲けるになるという考えです。
一方で、新築の場合は、ながーく所有していると(例えば半分とか)価格が大幅に下落する事がある。
インカムはあるが、物件価格の下落があるので、結局利益の先食いなんじゃないの？のって考えですよね。
これは、上のブログの結果を見たら一目瞭然だと思います。
このブログでは、物件の価格が大きく下落したのちにその価格で物件を売却する想定で計算をしています。
40年経過後で売値の40％の土地値相当で売却するとしています。
長い月日の経過で物件価格が40％に下落したとしても、40年間でそれを凌駕する収入を得る事ができていたので結果売値の３倍の収益を得る事ができるという事を言ってますよね。
上のブログで計算した、ざっくり数値を引用すると、、、
新築で100の価格だとして、 40年後に40で売る。
40年間で260もうける事ができる。40で売却したとして合計300という計算でした。
この例だと40年間で物件価格は60下がるが、インカムで260儲ける事ができた。という数値になります。
物件価格が60下がるけど、それ以上の260を儲ける事ができているって事ですね。
つまり、新築は利益の先食いだと言われる事がありますが、これらの計算を見ると、物件の価格の下落以上に長い寿命でそれ以上のインカムを得る事ができるという事ですね。
（ただし、金利など融資条件で利益の先食い的な要素は増える事もある。）
今回はアパートが主人公の話ですが、投資家が主人公の話だと融資とかいろんな要素が増えてきて少し違って見えてきます。そちらのシミュレーションはまた機会があるときに。
こういう生涯シミュレーションをすると、いろんなものが見えてくるので面白いですね。
