投資家の目標って何なんでしょうか。
「利益の最大化」だと思います。
利益を最大化するためにはどのような施策があるのでしょうか？
ここからいろんなアプローチが出てくると思います。
事業という形で運営を進めていためには、運転資金や人で言うと血液にあたるCFが必要になってきたりします。
利益の最大化に直結する／直結しないというのは横においておいて、そういうものは必ず必要になるものです。
そういう運転資金やCFといったそういうものは一旦横においておいて、もしもあなたが十分に資産を持っていると仮定して、「利益を最大化」する事だけを考えた場合、どういうアプローチを行いますか？？？
その答えは、少し前にこのブログで書いた以下の内容が答えだと思っています。
このブログでは、その物件が生涯で稼ぐ事ができる能力について簡単な例で整理したというものです。
当たり前の話なのですが、新築は寿命が長いので生涯の稼ぐことができる金額は大きいです。逆に、築古は寿命が残っていないので生涯の稼ぐことができる金額は小さいです。
当然のことながら、新築は値段が高くて築古は値段が安いです。
しかし、物件の価格と生涯獲得できる金額とのバランスがアンバランスになっています。築古よりは新築の方が物件の価格に対する生涯獲得できる金額の割合が高いです。
という話のブログでした。
もう少し深堀・補足をしたいと思います。
数値は前回のブログで使った一例の数値をそのまま使いたいと思います。
数字に関して ん？ と思ったら上のブログを参照してください。
以下、理解しやすくするために一例の数値で突っ走って説明します。
１億円の新築は生涯で３億円を稼ぐ能力を持っています。
つまり新築は、３倍のお金を生み出すポテンシャルを持っています。
一方、築30年の築古アパートは、約5千万円で購入したとして、生涯で約9千万円のお金を生み出すポテンシャルを持っている。
つまり築30年は、1.8倍のお金を生み出すポテンシャルを持っている事になります。
１億円の新築を買ったとして、金利2％で30年フルローンを引いた場合は、
1億円の元本に加えて、約3千万円の金利の支払いが発生します。
あと、固定資産税や経費が、毎年200万円かかるとしましょう。となると40年間で約8千万円かかる事になります。
となると、
生涯獲得：３憶円
ー元本返済：１億円
ー金利返済：3千万円
ー経費 ：8千万円
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手残り ：9千万円
という事で1億円の新築アパートは、生涯で３億円を稼ぐ事ができる。
借金の返済と経費を引くと、生涯で９千万円のお金を残す事ができるって事になりますね。購入アパートの返済を済ませて、売却した後に残るお金ですね。
新築１億円が、40年間運用で手残り９千万円を生み出す。
続いて、築30年の築古の場合、
金利3％で20年間の融資期間でフルローンを引いたことにしましょう。金利は10年間で0.8千万円かかる計算になります。つづいて固定資産税やその他の経費は、年間100万円で10年間かかるとします。合計で１千万円です。
となると、
生涯獲得：9千万円
ー元本返済：5千万円
ー金利返済：0.8千万円
ー経費 ：1千万円
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手残り ：2.2千万円
手残りが、約2.2万円という計算になってしまいました。
土地値に近い物件でのシミュレーションなので、買った値段と近い金額で売れるというシミュレーションなんですが、寿命が短いので１年あたりの収入（利回り）は少しだけ高いのかもしれませんが、金利もそこそこ高いので、生涯稼ぐことができる金額としては大きくないという事になります。
築30年の5千万円のアパートが10年間の運用で手残り2.2千万円を手残りを生み出すという事になります。
少し脱線しましたが、上の内容を一言でいうと、
新築は寿命がたくさん残っているのでお金を生み出すポテンシャルが高いという事です。
日々の血となるＣＦを獲得するために目先の高利回り物件を買うという選択肢はありますが、もしもそういう心配がないのなら、ポテンシャルの高いものを買うべきなんじゃないかなと思います。
物件購入の目標として、寿命の短い築古物件の所有数は”おまけ”的な位置づけであって、生涯稼いでくれる（儲ける能力の高い）新築をいかに１棟でも多く購入する事ができるのか？というのが最重要な目標なんじゃないのかなと思ってきています。
＜今日のまとめ＞
ＣＦも重要だが、利益の最大化を行うために、生涯稼ぐ能力の高い（ポテンシャルの高い）物件を購入していくという考え方も重要なのではないでしょうか。
