金融機関のアタック方法を検討しています。
具体的に言うと融資をもらう順番/優先順位です。
自分なりに金融機関にヒアリングした内容と、いろんな人からヒアリングをした内容を踏まえて方向性を検討しています。
<優先順位>
①収益還元系 特に耐用年数越えに対してマイナス評価を行う金融機関。手出し金が比較的少ない目で大丈夫な金融機関
②収益還元系 手出し金が比較的多めに求められる金融機関傾向あり。
③積算系 収益も見るが積算がメインの金融機関
④積算系 とにかく積算。積算さえ出ていたらそれなりの築古でも融資が出る金融機関。ただし金利が高い。
アプローチの順番は、①→②→③→④と考えています。
①
まず最初に使うのは収益還元系の金融機関で、さらにその中でも耐用年数越えに対してマイナス査定になる金融機関。
私があちこちに融資打診を出している金融機関の中に、積算評価や収益還元評価のいずれかで柔軟に見てくれるところがあるのでそれが第1本命になるかなと考えています。
そこは柔軟に対応してくれる所なんで、これからの私が不動産投資を進めていく中での一番の軸になるところだと考えています。うまく融資が出る事を期待するのみです。
②
次に考えたいのは、同じ収益還元系なんだけれども、比較的自己資金をたくさん出すように言われがちな金融機関を考えています。
私のあたっている金融機関でもそういうところがあって、それをイメージしています。
この金融機関は、ここは今年に入ってからは自己資金20%が基本になってしまっているので、優先度は下がります。そもそも私が使えるかどうかは不明です。
①、②をあたるにあたって、場合によっては、すでに取得している2棟目の耐用年数超えの土地値物件を売却して収益還元系の金融機関でめいいっぱい融資を受けるという事も視野に入れたいと思います。
収益還元系で融資を受けるだけ受けた後は、③や④の積算系の金融機関に移行してチャレンジをしていく事を視野にいれたいなと考えています。
まずは③からですかね。④は大げさに言うと積算さえ出ていたら融資が出るイメージがあります。とうぜん、金利も高いです。
「BSが悪くならないように土地値物件を買っていく」というのは、③や④の金融機関を使うようになってきてからという事ですね。
④の金融機関のグループで融資を受け始めると、①や②は難しくなると思います。
ここは①~③が使えなくなってきたらチャレンジする金融機関かなと思います。
①~④の優先順位は、言葉として起こすと当たり前の話なのですが、実際に各金融機関や知見をもっている人に聞いていくと、より実感をもって認識できるようになりました。自分の中でも腹落ちする事ができました。
優先順位の高い①や②から融資を受けるというのが鉄則で、逆に④から融資を受け始めると②や①に戻る事は難しいと思います。
これから2021年の戦略を練るにあたって、
融資打診を出している途中の金融機関もあるのですが、
それぞれの金融機関の特徴を整理して、2021年以降の融資戦略が見えてきたかなという感じがしてきました。