専業大家への道

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横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

業者の一言

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私がうまれて初めて仲介業者と会話をした時の話です。

まだ不動産投資の勉強もほとんどできていない状態の時期で、業者のいう事は絶対にうのみにしないぞ!!と強く思って身構えていました。

 

その業者は会っていきなり私にいった事は、

 

「区分しか買えない人は区分を買うべき」

「築古アパートしか買えない人は築古アパートを買うべき」

「新築アパートを買える人は新築アパートを買うべき」

「区分や築古アパートはいつでも買える。新築アパートを買う事ができる人は、買えるうちに買えるだけ買うべき」

という言葉でした。

 

新築アパートは業者の利益がたっぷり乗っているというのは知っていたので、仲介業者視点で一番儲かる商品を進めているんだなというくらいにしかとらえておらず、「またまたーそんな事言っちゃって~」というくらいにしかとらえていませんでした。

 

しかし、最近になっていろんな事がわかってくると、その業者が言っていた事が実に的を得た一言であり、核心にせまる事なんだなと思ってくるようになってきました。

 

自分で数値を計算していくと、 

新築アパートは儲ける能力のポテンシャルは高い(寿命がながく、生涯で稼ぐ能力が高い) 一方で、築古は1年単位での利回りは高いかもしれないが、修繕リスクも高く寿命が短い。生涯で稼ぐ能力が低い。ポテンシャルが低い。

つまり長い目で見るなら新築が良い。

 

融資もいろんな金融機関でヒアリングを行うと、築古で評価が出る積算系の銀行を使い始めると新築でいい融資条件で引きやすい金融機関が使いにくくなる。新築でいい条件が出る収益還元系の銀行が使える人はまずはそこから使うべきだとわかる。

 

(他にいろいろ要因はあるが)この2点をそのまま解釈すると、それはまさに業者が言っていた事そのものです。

 

不動産投資を始めた直後に業者が言っていた言葉が経験を積み凄く核心を突いた言葉だという事がわかったという事ですね。

 

 

 

話は変わりますが、たまに初心者の人がする

「区分と1棟物どちらがいいですか~?」という質問や、

「築古アパートと新築アパートどちらがいですか~?」という質問があります。

 

いろんな思惑があるので、一方的にどちらかが完全に正解でもう一方が不正解とかそんな単純な話ではないのですが、上記のバックボーン情報を頭の中にいれて判断をされたらいいんじゃないかなと思いました。