私のまわりは比較的これから不動産投資を始めようとされている人がたくさんいるので、どういう物件を買ったらいいですか？と聞かれることが多いです。
融資など人によって異なる点が多いという事もあるのでコレが良い！と一点を言うのは難しいですし、そもそものところでどれかの投資法が良いとかそういう話でなく、どの投資法をするのかでなく、その投資法でどうするのか？の方が重要です。
投資法といってもいろいろあります。
新築や築古、築古でも首都圏や郊外、地方RCもあります。
シンプルなところで築古と新築どちらがよい？という話は１つの永遠のテーマみたいな話だと思います。
今日はこの新築と築古どっちが良い？という話の１つの側面を書きたいと思います。
まず最初に書いておきたい事として、どちらを選択するのか？という話もあるのですが、新築を買える能力があるのかどうかというのがあります。
新築となるとそれなりの規模になるし、物件そのもののの担保力が小さいという事があって、資産が少ない人や属性の弱い人は新築は買いにくいです。
まず１つ目のポイントとして買えるのかどうかというのがあります。
築古しか買えない人と、
築古と新築どちらも買える人、そういうのがあると思います。
次に両方とも買える人に関する話です。
結論として自分の好きな方を買えばよいと思っているのですが、、、
何でもそうですが、買い方によって結構違ってきます。
新築を検討する際に、利回りの低い物件をそれなりの金利で借りるとほとんどお金が残りません。
どれだけ手残りを作る事ができるのか？というのが重要だと思います。
一つの基準の例として、1億円の借金をして税引き後で100万円も残らない投資はやる意味があるのかと思うのです。いくらを基準にするのかという話はあります。
結構そういう人は多いような気がします。
そうですね、例をあげると、
利回り7.0％くらいのアパートで、金利2.3％で30年でフルローン借りた場合、
税引き後CFは50万円から100万円くらいでしょうか。
利回り7.5％くらいのアパートで、金利2.3％で30年で5％自己資金で借りた場合、
税引き後CFは100万円から150万円くらいでしょうか。
後者の例は100万円以上は残りますが、前者は100万円も残りません。
これは築浅の一番儲かる時の金額であり、経年でこの額はどんどん下がります。出費が重なると50万円くらいは余裕で吹っ飛びます。
どういう事かというと、新築が買えるとしても融資の制約などで、ほとんど儲からない投資になってしまうのであれば、築古などの新築以外の物件を候補に入れるのがよいのではと思いました。
本当にちゃんと儲ける事ができるのかというのをちゃんと考えたうえで、
もしもそれがクリアできるのであれば、
繰り返しになりますが、
新築と築古どちらがよいとかそういうのは無いと思います。
好き嫌いの話だと思います。
9％の新築と、20％の築古どちらがお好き？という話だと思います。
（これくらいのものならどちらも甲乙つけがたいでしょ）
いずれにせよ、それぞれの投資法の中で良い物件を買うべきだという事だと思います。
