今日のブログは、不動産投資の基本の話です。
不動産投資の本なんかを何冊も読むと、ほとんどの本に書かれている話で、不動産投資において物件を増やしていくための基本中の基本の話です。
地主さんとか、大金持ちの人は今回の話は無関係の話です。
大金持ちでない人が、不動産投資を始める場合、まずどういう物件を買うのがよいのでしょうか。
よく本に書かれている話としては、まずCF優先しましょうという事が書かれています。
事業を進めていく上で、キャッシュは血液みたいなものです。
それがなくなると死にます。（退場になります）
これは、不動産投資をする上で基本中の基本の話じゃないでしょうか。
誰もが知っている話です。本を読めばどこにも書いています。
（本を読むまでもなく基本かもしれませんが）
不動産関係の業者の人間と話をする機会があるのですが、その業者はいつも嘆いています。
「投資家さんが凄くいい物件過ぎるものを買ってしまっている。利回りが低いのでCFがほとんど出ない物件ばかり。当然のことながら運営が厳しいので融資もつかない。そういう人は全く物件が買えない」
必要以上に、いい土地、いい物件を買ってしまいがちという話です。
利回りがそれなりにあるのであれば問題ない話ですが、
利回りそっちのけで、いい物件を買ってしまうという話です。
１棟目で、
人気のあこがれの路線の凄く人気の高い駅の低い利回りの物件を買ってしまったり、
同じく、いきなり新築RCを買ってしまったり。
もちろん、利回りが高ければ全然問題ない話です。いや、むしろ大成功です。
しかし、物件としては強いのですが、利回りが極めて低い物件を買ってしまって、どうにもこうにも運営が厳しくなるという話です。
運営が厳しいと融資もつかない。厳しいループの繰り返しですよ。
ちゃんとシミュレーションなどをすれば、低い利回りだとどういう事が待ち受けているかなんてすぐにわかります。
それ以前に、不動産投資の本などに、ＣＦは大切なので序盤はＣＦを優先するべきだと書かれているのです。
しかし、ついついCFの出ないいい物件を買っちゃうんです。
一般的に言われているセオリーとしては、
最初はＣＦ優先なので多少はリスクがあるエリアでも良しとして、利回りの高い物件を買う。
そして、たくさん物件を所有するようになってCFがリッチになってから、資産の入れ替えとして、ＣＦは出ないけど資産性の高い物件と入れ替えていく。
というのがよくある基本セオリーです。
不動産投資の序盤では、ＣＦが出ない一等地の物件や新築RCなんかは、「買えない」のでなく、「買わない」のです。
もちろん、一等地でもCFが出る物件や、新築RCでもCFが出るものだったら全く問題ないと思います。
また、何棟も持たれている人や、もともと資産をたくさん持っている人は今回の話は関係ない話かもしれません。
たまに、不動産投資を始めたばかりの人が、びっくりするような物件を買おうとしていたり買っていたりするのを見て、こういう基本的なセオリーを知らないのかな～と思ったのでした。
