土地から新築の検討をするさいに、想定家賃ってどういうものを使ってますか？
私は、だいたい築5年くらいから築10年くらいに設定されているであろう想定家賃で利回り計算をしています。
新築プレミアの家賃で計算をするのって怖くないですか？
最初の１巡目～２巡目を超えると、物件にもよりますが、どんどん下がります。
エリアや物によりますが、一気に下落するものもあります。
ですので、私の場合は、新築プレミアム家賃でなく、築５年～築１０年くらいの想定で計算しています。
他の人たちはどういうもので計算されているのでしょうか。
（ここは皆様のご意見を聞きたいところ）
新築の家賃で計算するという計算方法が主流なんですかね。
建売新築の場合もこれですもんね。
話を聞いていると、結構こちらの方法で計算している人は多いような気がします。
新築家賃で計算すると、想定利回りは大きく跳ね上がります。
少なくとも、表面利回りで0.5％くらいは上昇するんじゃないでしょうか。
へたしたら１％くらい上がるケースもあるかもしれません。
今から思うと、これまでも私の検討した企画で、あと0.5％表面利回りが高ければ前に進めたのに！！という案件は何度かあったような気が。。。。
いやいや、そういう話ではないですね。
新築はこういう利回りだけど、築5年でこういう利回りになると、キチンと把握した上で事業を進めるかを判断するという話ですね。
「（新築家賃だけど）９％つくれたぜー！うぇーい！」という話でないですね。
「新築家賃で９％だけど、築５年で8.5％になる。それでも採算合うからこの企画は前に進めると判断しよう！！」という話ですね。
いかに安定的に法人に儲けを獲得するのかというのが目的です。
キャピタルゲイン狙いと、インカムゲイン狙いというのとで、少し違うのかもしれませんが、 数字遊びにならないように、キチンと家賃遷移も読み切って、企画の成否を検討していきたいなと思いました。
