みなさんは、都内の利回りの低い物件ってどう思われますか？
例えば、都内の木造新築アパート７％とか、都内の６％台の新築RCとか。
好き嫌いの範囲なのかもしれないので、そういうのを買うのはダメダメだとかそういう批判の意図で言っているではないです。私自身の好き嫌いの話として聞いていただいたらいいと思います。
新築木造アパートを買うとして、７％台以下のものを買ったとしても全然お金が残りません。
正直な話、表面利回り８％の新築アパートを金利1.5％で融資を引いても、そんなに大きなお金は残りません。
いろんな諸経費やら、税金を引いたら、１億円のアパートだったとしても100万円くらいなんじゃないでしょうか。（すみません、ちゃんと計算してないです）
そんなのは、ちょっとした出費があればすぐに吹っ飛びますよ。
イールドギャップ「8－1.5＝6.5」でもそれくらいの感覚です。
さらに、表面利回り7.5％とか7.0％とかで買ったら、ほとんどまとまった金額のCFなんて残りませんよ。
なんのために大きな借金をして不動産を買ってるのって思ってしまいます。
ただ都内でそういう物件を買う人は、こう言うと思います。
「CFはゼロでよくて、借金を返済したら都内の地主になれる」
「インカムはゼロでもよくて、キャピタルで儲けるスタイルなんだ」
言ってる事は正しいと思います。
そのとおりだと思います。
私もアパートを１０棟も２０棟も買って、自分の資産をより安定なものに置き換えていくフェーズに入ったらCFが出ないけど資産性が落ちない都内の物件を買っていく（置き換えていく）と思います。
ですので、すでにお金をたくさんもっている人からしてみたらその方法は大正解だと思います。
しかし、これから不動産投資をスタートする人、資産をこれから増やしたいと思っている人が、そういう都内のCFが出ない物件を買っていくというのはそれであってるのかなと思ったりします。
キャピタル狙いも同じです。
キャピタル狙いで売買を繰り返すのってそれなりの資産がないとできません。
インカムによる資産増加を期待しないまま、売却までホールドするという、そういう事ができるくらい余裕がある人ならやってもいいと思います。
キャピタルの儲けは大きいので、それなりに何棟も購入（建てれて）できる力を持っている人で、（売買を繰り返す事に対して）融資できる金融機関のメドもついているのであれば、いいかなと思います。
言いたい事としては、
それなりの資産のある人が、都内の利回りの低い物件を買うというのはアリだと思います。むしろ正攻法だと思います。
しかし、不動産投資を始めたばかりの人がそういうのを買ってしまうのは、ちょっと違うかなと思ってしまいます。
これは、私の個人的な意見です。もちろん、そういうのを買って成功されている方も多いと思います。
自分だけの正解を見つけていけたらいいかなと思います。
