今日は超初心者向けのブログです。
不動産投資を始めようと思っているんだけど、
「木造」とか「重鉄」とか「RC」とかいろんなジャンルの収益物件があって、どれを狙った良いのかまったくわからなーい！！という人に向けてのブログです。
不動産投資の本を読んでいると、「耐用年数の残っている物件を買いましょう！」という事が書かれています。
融資が付きやすいからですね。
それで物件を探していくのですが、
木造とRCとでは耐用年数が大きく違います。
築古の木造で耐用年数が残っている物件ってあまり無いので、
築古で耐用年数が残っている物件となるとRCが目についてしまいます。
それで自分の狙いとして「築古RC」を探すという結論に達している人をたまに見ます。
その選択は個人の話なんで尊重しますが、収益物件の狙いを絞るプロセスで重要なポイントが抜けていると思うんですよね。
今回は簡単のため木造とRCの２つの対比という事にします。
そして、すでにたくさんの資産を持っている人は横においておいて、ほとんど資産を持っていない人でこれから資産を作っていこうと思っている人の話としましょう。
まず１つ目として、利回りが全然違うでしょって話があると思います。
同じエリアでも、木造とRCとでは表面利回りは１％くらいは余裕で違ってきています。築年数にもよるのでそんなに簡単ではないですが。
あるエリアで木造アパートの相場利回りが７％だとすると、RCの相場利回りは６％だ。みたいな感じで。（数値はテキトウです。あくまでも一例です。）
これは自分で物件リサーチして調べたらわかると思います。
そして２つ目として、RCは経費率が高いので手残り率が低くなるという話です。
エレベータが設置されているとびっくりくらい経費率はあがりますし、
雨漏りなどの修繕もすごくRCはコストがかかります。
一例の数値で言うと、木造派経費率２０％でRCは経費率３０％だとか、
適当な数値ですが、ざっくりこんな感じで違ってきます。（あくまでも一例です）
それで、この１０％の差が結構大きいわけです。
これはマイソクとかには表れない数字なので、初心者の人は知らない人が多いと思います。
例として、出てきた数値で計算してみたいと思います。
１億円の７％の木造で経費率２０％（返済率５０％とすると）で、手残り率は残りの３０％だとすると、
手残り額は、１億円×７％×0.3＝210万円
１億円の６％の木造で経費率３０％（返済率５０％とすると）で、手残り率は残りの２０％だとすると、
手残り額は、１億円×６％×0.2＝120万円
となります。
同じ１億円の物件でも、木造の方の手残りは210万円でRCの方は120万円になります。
ざっくり倍違います。
結構違うでしょ。
(ここの数字は思い付いた数値を一例で書いただけであってあんまり意味はありません)
ようは、RCは木造よりお金が残りにくいというのが特徴なわけです。
これはちゃんと頭の中に入れておくべき事なんですよ。
この一番重要なポイントが欠落している人が意外と多いです。特に初心者は。
こういうのを頭の中に入れたうえで、
これから不動産投資を始めようとする人に改めて何を狙いたいのかというのを聞きたいわけです。
ここまでの内容を整理すると、
RC：耐用年数が長いので耐用年数が残っている物件だど融資は付きやすい。
しかしあんまり手残りは残らない。
木造：耐用年数が短いので耐用年数が残っている物件はあまりない。
しかし手残りは結構残る。
こういう短所長所があるという事を踏まえてRCを選ぶのか木造を選ぶのかというのを考えるべきです。
資産を持っている人は別として、あまり資産が無い人がこれから不動産投資で資産を積み重ねたいとするのであれば、その序盤戦は絶対にCF優先になります。
たくさん手元にお金が残るような投資をするべきなんです。
ですので、そういう観点を考えると私の個人的な意見なんですが、「RCを選ぶという選択肢はない」と思っています。
RCの場合は、新築でキャピタル狙ったりする投資や、地方で高利回りのRCを買うというのもあるのでRC自体を否定するという事ではないのですが、
資産がない人が普通に都心部や郊外エリアで木造かRCか何を買おうかと悩んでいる場合だと、不動産投資の序盤では私はRCを選ぶというのはよっぽどの条件でない限り無いです。
(個人的な意見)
最近不動産投資を始めました！！って人で、
耐用年数が残っている物件しか融資が付かないのでRCを狙ってますと言っている人は、この観点を頭の中に入れて狙いを整理するのがよいと思います。
