個人的な考えです。
私は木造派です。
RCは今の所やる予定はありません。
木造とRCは結構違います。
これから不動産投資を始めようとする人だったり初心者の人は、耐用年数が違うよねってくらいしかわかってないひとは多いと思います。
でも結構違います。
私が木造しかやらないと言っている理由は手残りです。
私の少なくとも今現在の目標は、CFの最大化が一番だと思っているからです。
RCは積算が出やすくて耐用年数も長いので、融資が出やすいからRCを狙いますっていう人はいると思います。
RCが積算が出やすくて耐用年数も長くて融資がつきやすいというのは正しいと思います。
一方で、RCは木造と比較して、経費率が高いというのがあります。
ここをどうとらえるかですよ。
特に初心者の人はココがあまり認識できていないというケースを多くみます。
イメージしやすいように例の数字をあげると、
同じ築古どうしだとして、
木造：表面利回り８％
RC：表面利回り７％
くらいだとしましょう。
そもそものところでRCは木造より利回りは低いです。
今回の例では１％利回りが低いとしました。
実際はもっと差はあるかも。
それで、経費率ですよ。
木造が２０％でRCは３０％くらいでしょうか。
ローン返済比率はいずれも５０％だとします。
いずれも１億円の物件だとすると、
手残り（全体からローン返済と経費率を引く）は、こんな感じでしょうか。
木造：（１億円×0.08）×（１ー0.5ー0.2）＝240万円
RC：（１億円×0.07）×（１ー0.5ー0.3）＝140万円
ざっとこんな感じでしょうか。
ざっと倍くらい手残りが違ってきます。
この数字だとこうなったという事なんですが、
RCの手残りはそもそも木造と比較して少ないわけです。
定性的にこういうものだと思います。RCというのは。
ですので、融資は出やすいけど手残りの少ないRCと、
融資は出にくいけど手残りの多い木造と、
どちらを選びますか？という話に帰着すると思います。
さらに言っておくと、
RCは融資が出やすいと書いてますが、
本当の意味で融資が出やすいという事ではないです。（出る人には出るという意味の方が近い）
木造も融資は出にくいと書きましたが、
融資が出る人には融資はでます。
こういう事なんだと思うのです。
そして、その上で不動産投資の序盤のフェーズで何を選ぶんですか？という話になるのです。
私の場合は、木造1択でした。
正直、RCを考える選択肢はなかったです。
手残り優先ですから。
ただ、これからは違うと思っています。
私も、もう少し物件を買う事ができると、
拡大フェーズから資産の入れ替えフェーズに移行していくと思います。
そうなってくるとRCというのもアリかなと思います。
自分の知らないRCの良さや、使いどころもあると思います。
私は、しばらくはこのままやっていくと思いますが、いろんな投資手法を勉強していきたいとは思っています。
私はこう思っているという、個人的な意見のブログでした。
