融資を使って収益物件を買っていくケースがほとんどなんですが、その際の自己資金ってどう考えていますか？
１棟目～２棟目くらいだと、キャッシュが最優先なんでできるだけ自己資金を出さないでフルローンが欲しい所です。
数棟目くらいから徐々に、財務的に良い感じになっていくようにという観点も加わり、自己資金を多めに入れていくような事も視野に入ってきます。
そのあたりは人それぞれかもしれませんが。
今日のブログは、１０棟とか２０棟とかそこそこの規模になってから、物件を買う時に自己資金をどう考えるかについてです。
投資家それぞれの思惑があると思います。
具体的には、あくまでもフルローンなのか、それなりに自己資金を出していくのかという話です。
フルローンと自己資金１０％とでは、財務的に結構違ってきます。
たかだか１０％自己資金を入れるだけで、総融資期間における総利息額が大きく違ってきます。
残債の減り方もかなり違ってきます。
何年か後に売却して、その時の手残りを比較してみるとして、
実際にシミュレーションで計算をしてみたらわかると思いますが、フルローンと自己資金１０％とでは、売却益がかなり大きく違ったりします。
自己資金１０％増やすだけで、かなり大違いです。
ましてや、自己資金を２０％にすると、（かなり）×２ 違ってきます。
そのあたりの数字は実際に計算してみたら結構インパクトが大きいなというのは実感できると思います。
次の物件を買うために自己資金を温存するというのは重要な事なんですが、
法人の健全な運営と言う観点でそれなりの自己資金を入れるというのもとても重要なわけです。
そのあたりのバランス感覚は重要です。
それで今回のブログで書きたい事としては、
序盤はいいとして、１０棟とか２０棟とか所有した後に、新しく物件を買うとしてどれくらいの自己資金を入れますか？という話です。
そこまでくると、それなりの資産の積み重なりがあるので、金融機関も余裕でフルローンやオーバーローンという条件を出してくれると思います。
私は、それくらいのフェーズだと自己資金２０％は出したうえで買っていきたいと考えています。
人にもよると思います。
そういうフェーズでもフルローンが出るならフルローンで買うよという人もいると思います。
私の場合、それくらいの規模になると投資効率だけでなく安定運営という所も追いかけたいと思います。
いろんなリスクに対応するという事ですね。
金利上昇とか、いろいろあると思います。
投資の初期フェーズだと、リバレッジをかける方向に振り切っていいと思いますが、どこかのフェーズから安定運営も考慮するべきかなと私は思うのです。
ここは、人にもよると思いますけどね。
あくまでもキャッシュを手元に置いておきたいんだ！！という考えもアリと思います。
自分が考える融資における自己資金の最終形態みたいなものがあった上で、
１０棟を超える所有になる前のそれぞれの段階で、自分が出す自己資金をどういう感じにシフトチェンジしていくのがよいかというのが重要なポイントかなと考えています。
なんでもかんでもフルローン一辺倒というのが最適解という事でもないと思います。
フルローンばかりでキャッシュが温存できても、財務の数字で融資がつかないって事もあるかもしれません。
ある程度まできたら、そういう観点も視野にいれる必要があるのかもしれません。
