建売の新築アパートの価格について思った事です。
収益アパートを購入する時に、指値交渉をするって事がありますよね。
いかに指値を通して安く買うのか？というのが一つのポイントになっています。
いろんなところで値引き交渉は重要だ！みたいな感じで書かれているのを見ます。
重要だと思います。
でも、それは築古アパートのような値段があってないようなものの話だと思っています。
たまに新築の建売アパートを購入する際にも同様に鬼の指値をしている人を見る事があります。
新築の建売アパートは、ちゃんと採算を考えた商品なので、基本的に値引き交渉は難しいものだと理解しています。
しいて言うと、100万円の値引きを折り込み済みで値付けをしている業者はいたりすると思います。水道加入費くらいだったら値引きしてくれるというのはあります。
しかし、築古アパートの時の値段交渉と同じで考えるのはよくないと思います。
ですので、築古アパートと同じような感覚で値引き交渉をすると、交渉決裂する事もあるかもしれないのでそれは注意をしておいた方がいいと思います。
もう１つ思う事は、
建売の新築アパートで、掘り出しものの物件はないという事です。
築古アパートだと、売主が素人だったりする事や売り急いだりする事があるので、本来の価格より割安な物件は存在する事はあります。
しかし、建売の新築アパートは基本的にそういうものはありません。
値段設定は業者が行うため、その値付けは間違う事はありません。
売りに出されている建売新築アパートで、他よりも利回りが高いものがある場合、
利回りが高いのを見つける事ができた！！と喜ぶのは間違いで、その物件は客付けなどで何かしらの難がある物件であるというふうに解釈するのが正しいです。
そういう難のある物件を買うこと自体は、人それぞれの戦略なのでそれじたいは否定でも肯定でもありませんがね。
（利回り9％くらいの難のある物件を意図的に購入して、うまく運営をやって満室経営をやっていくという戦略もあります。）
話を戻しますと、
業者はやはりプロなので、値付け（利回り）を間違える事はないと考えるべきです。
あるエリアで営業されている建売の新築アパートメーカーがあります。
その業者の手掛けるアパートは、基本的に7.5％固定です。いつも7.5％の利回りで販売されています。
ところがそのアパートメーカーが作るアパートであるアパートだけが、7.7％というちょっと高い利回りで販売されているのがありました。
何も知らない人が見たら、ちょっと利回りが高いからラッキー！という感じでその高い利回りのアパートをお買い得だと思って買ってしまう事があるのかもしれませんが、
だいたいそういうアパートは、難がある物件で、たとえば過当競争（物件があまりまくっているエリア）が行われているエリアのアパートだったりするのです。
どうして普通は利回り7.5％のアパートメーカーなのに、このアパートは7.7％になっているのか？というのを分析するべきです。
新築の建売アパートを探すときは、そういう事を頭の中にいれて探すのがよいと思います。
一方で、業者の事情で物件を安く売りたいというケース、例えばローンブレイクがあってすぐに売りたいとか、そういうケースで安くなるというのはたまにあります。そういうケースはむしろ全然良いパターンだと思います。（むしろそういうのを狙いたいくらい。）
業者がつける値段に間違はないので、安い理由を分析して物件を探すのがよいかなと思います。
