先日、楽街で資料請求した業者から電話がかかってきました。
1棟物はあまり手掛けてない業者のようでそんなに詳しくない感じだったのですが、こちらの希望の物件をふんわりと言いました。
すると、「プロの目線ですね～」と言ってこられてきました。
そんなに詳しく条件を言ったわけではないので完全にお世辞モードでの発言です。間違いないです。
しかしここで出てきた、プロの目線ってどんなのでしょうか？
違う日の話に飛びます。
ある業者と話をしました。
その業者は、ボロいアパートを買ってきてリフォームをして販売するという会社でした。あわせて融資の斡旋もしてくれるという業者です。
それを踏まえて、築古アパートの再生系として下の３パターンがあると思います。
【パターン１】
楽街や業者から紹介されるアパートで、それなりに使い物になるものを購入してそのまんまで運用する。
【パターン２】
上に出てきたような再生系の業者から物件を購入する。
（業者がリフォームした物件を買う）
【パターン３】
市場に出ているボロアパートを購入し、自分でリフォームを行い運営する。
再生系という観点では、この３パターンだと思います。
パターン１は、耐用年数が若くて、アパートの価値が残っている・アパートの価値が高いので、物件の価格がまあまあ高いです。値段が高いのでうま味が低いという事になりますし、そういう物件は数として少ないというのがあります。
パターン２は、融資も紹介してくるケースもあって、大家としては、楽チンです。
しかしこのパターンは、リフォームをする業者が儲かるパターンです。リーフォーム業者が儲かって、大家がお客様になっています。
パターン３は、パターン２の業者のところを大家自身が担うというパターンです。
大家としてはこれをやらないと儲かりません。ただこれをやっていくためには、ボロアパートを仕入れるところでノウハウ・コネクションが必要になります。またリフォームも安いリフォーム業者に発注するというところでノウハウ・コネクションが必要になります。さらに、融資も築古なのでコネクションは必要になります。こういう業者独自のノウハウ・コネクションを獲得する事で実現できるものです。
リフォーム再生系で勝ち抜いていくためには、パターン３をやっていく必要があります。パターン２で業者でやっている事と全く同じことを大家自身がやるという事です。
これこそまさにプロの目線なんじゃないでしょうか。（リフォーム再生系という分野において）
物件購入の時に考慮する一般的な視点だけでなく、リフォームを自ら行って再生して価値を造る。そしてそれに融資付けをおこなって、儲けていくという目線ですよね。
そういう目線で儲かるかどうかを判断するという事ですね。これがプロの目線だと思います。
ただこれを実現するためには、ノウハウが必要になります。目線だけでもダメです。とても難しい事だと思います。逆に簡単にできるのであれば、業者の存在価値が無いわけですからね。
こういう、「安い物件を獲得するルート」、「リフォーム力」、「融資付けの力」の実力を積み重ねていって、パターン２で出てくる再生系の業者とバチバチの闘いをしていけるようになりたいなと思いました。
そういう業者とは、「売り主とお客」という関係でなく、「ライバル関係」になるというのがあるべき姿だと思います。
