少し前ですが、業者と雑談をしたのですが、その際に今のご時世でのどうやったら物件を増やしていく事ができるのかという話を聞いたのでその内容の備忘録です。
前提条件として、属性パワーを使い切った後からどうやって物件を買っていくかという話です。
①まず1つ目に、銀行の目線で自己資金は10%~20%くらいが標準ライン。たとえ物件評価が売値の100%あったとしても。
投資家としては、自己資金をいかに20%でなく10%の方に近寄せるか、銀行との綱引きになる。フルローンはゼロではないが、基本はないものとしてとらえておく。いかに自己資金10%を獲得するかの勝負になる。
②銀行は、年間でどれだけ収益を上げる事ができるのかで評価を行う。
黒字であればよいという話でなく、できるだけ収益は大きい方がいい。
(3期の黒字決算書があればよいという話とは違う)
年間稼ぐ事ができる金額イコールあなたの評価になる。
③債務超過していない事が大前提。
ただ債務超過していないだけではダメ。
それだけで簡単に融資を獲得できるという話ではない。
銀行との関係性などは重要。
最終的にはたくさんの銀行といい関係を築いて、そこから融資を引くことができる1つの銀行を見つけ出すという作業になる。
何がポイントかというと、法人の財務状況や運営状況だけではなく銀行との関係性というところが意外と重要さのウェイトが高い。(銀行自身の都合やタイミングもある)
④最低でも自己資金1割は必須と考える。
CFと本業との収益をどんどん貯金して、物件購入の資金(1割)として自己資金をどんどん投入していくというスタンス。物件を買っていくうちにCFも増えていく。CFが増えるスピードと自己資金を増やしていく両面をうまくバランスをとって進めていく。
③の融資のところで、法人の財務状況や運営状況だけではなく銀行との関係性というところが意外と重要さのウェイトが高いというところが参考になりました。
地道な銀行開拓と関係性の構築が重要なんですね。自分の資産状況や運営状況とは違うところが1つのポイントとしてあるのですね。参考になりました。