ちょうどタイムリーなんですが、
成功されている先輩大家さんで、ちょうどこの信金を使って物件を購入されたという情報が入りました。
その際の融資の条件をヒアリング内容とを突き合わせて、ヒアリング内容が実際と合っているかを考察したいと思います。
その先輩大家さんは、
新築アパートをメインに買い進められています。
特に高利回り系の新築アパートです。
高利回り系のアパートなのでCFは大ですが、新築アパートばかりを買われているので、（私の勝手な推測なんですが）BS的なものはそんなによくは無いのかもしれません。
普通に新築アパートを買うと数棟で必ず債務超過になるのがよくある事なんですが、それ以上の棟数の新築アパートを購入されているので、BSは良くないような気がします。。。勝手な推測です。間違っていたらすみません。
過去にその信金とは、取引実績が有りで、今回は２回目（or３回目）の融資だったようです。
今回の新築アパートは、面積が凄く広くて積算値は凄く高い。
自己資金は通常時は20％マストだけれども、うまく交渉して10％にしてもらった。
という事のようです。
このれらの背景情報をもとに、
私のヒアリング結果とすり合わせたいと思います。
まず、物件の評価について
今回の物件は凄く高積算で評価が伸びたようですが、
自己資金20％マストだったのに対して、取引実績があるとうまく交渉をする事で自己資金10％でＯＫになっている。
取引実績は重要ですね。
取引実績があれば、自己資金20％マストに対してい、自己資金10％くらいで許してもらえる可能性はあるという事なんですね。
やはり取引実績は重要ですね。
つづいて物件がまわるかどうかについて
もともと高利回り系の新築アパートを購入されているので普通に回るという事でクリアされていると思います。
十分な高利回りさは重要です。
そして特質すべき点はＢＳに関してです。
すでに触れていますが、新築ばかりを購入されているので、おそらくＢＳは良くないと思います。（すみません、かってな推測です）
それでも融資がＯＫになっているというのは、融資の審査にＢＳが考慮されていない事の裏付けになっています。
まとめると、
この信金としては、
・ＢＳはやはり考慮されていなさそう。
・既存物件の収益力が高ければ融資審査にプラス
・実績ありなら、自己資金は10％になる可能性はある。
という事です。
これって凄くないですか？
通常であれば、収益性と資産性の両方のパラメータをケアする必要があるのですが、
収益性だけを考慮すればよいという事です。
規模拡大で一番のネックはＢＳなので、この信金だとそれがドントケアなのですから。
そして、自己資金20％という２番目のハードルも、取引実績ありでうまく交渉ができたら10％になる。10％というのは凄く現実的な着地点としていい数字です。
無限コンボで融資を引き続ける事ができる可能性を有している興味深い金融機関ですね。
やはり、どこかのタイミングで取引実績を作りたいなと思いました。
