信金の担当者に融資審査の詳細を聞く事ができました。
私の中では結構重要な情報が聞けたと喜んでおります。
一番印象に残ったのは、BSを考慮しない点でした。
債務超過しまくっていてもOKで、とにかく毎年の収支がストレス有の状態でまわればOKというのは興味深いです。
そして、実績を作れば条件は緩くなるのかもしれませんが、自己資金80％は必須というところは印象的でした。（いまどきは当たり前の話ですけどね）
世の中では、ひたすたフルローンこそが命だ！という考えもありますが、私はそれなりに物件を所有してくると自己資金20％を出すというのは、（安全運用という面を考慮すると）積極的に行っていくべきだという考えを持っています。
これから金利も上昇局面だし、コロナのような緊急事態はこの先発生する事は普通にありえます。
フルローンだと、そういう緊急時の耐性が弱いので、ある程度の規模まで来たら安定性を考えて20％くらいの自己資金は出してもやむなしと思っています。
不動産投資の中盤フェーズのゴールとして、
私は、１年間（や一定の期間）の運用だけで次の物件を買う事ができるくらいの資産が増える状態になっているのがゴールだと思っています。
たとえば毎年８千万円くらいのアパートを買える事が目指すべき目標だとしましょう。
この信金の融資の目線だと、自己資金２０％がマストなんで、８千万円のアパートだったら、1600万円になります。
他の金融機関だったらBSが回復しているかという点も考慮しないといけないのですが、この信金だったら買う時の自己資金さえ確保する事ができていたら買えます。（そこが一番のボトルネックになります）
1600万円の年間の手残りを作るためには、どれくらいの規模の物件を所有しておく必要があるのでしょうか。
仮に手残り率2.5％だとしましょう。
1600万円÷0.025＝6億4千万円
くらいですね。
総額6億4千万円くらいの物件を持っていて、手残り率2.5％くらいだったら、
毎年の運用だけで、毎年8千万円くらいのアパートを買うための自己資金1600万円のキャッシュを作り出せることができるって事ですね。
今の私からするとちょっとハードル高いです。
しかしながら、実績を作れば、自己資金20％でなく、自己資金15％くらいでも許してくれるかもしれません。
それと、１年に１棟買うという事でなくて２年で1棟買うというくらいだったら、もっとハードルは下がって現実的なラインになってくるような気がしますね。
そのあたりの状態にもっていくための感覚がわかってよかったです。
それと、リフォーム融資がNGだった話も信金の担当者と話をしました。
直接的な表現は無く、話っぷりだけだったのですが、
本部の担当者が、リフォーム融資ごときで、その信金との取引実績を作らせる事に待ったをかけたような感じだったようですね。
うまく実績つくりできる妙案だと思っていたので残念です。
今回のヒアリングで、その信金の審査の考え方は熟知する事ができました。
5棟目をどこから融資を引くのか？という近々の課題もあるのですが、
継続的に融資を引き続ける事ができる金融機関の開拓というのが大目標としてあるので、そのための検討に役に立てたいと思います。
