専業大家への道

横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

銀行巡りを終えて

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現在の状況というのは、2020年度冬として巡る予定だった金融機関は一通りめぐる事ができ、その結果がようやく一通り出そろったという所でしょうか。(いくつかの金融機関と信金は今回はあえて行ってません。5棟目以降で膠着状態になったときのために温存する事にしています。)

 

金融機関巡りが終わり、いよいよ次のフェーズに進むといった状況でしょうか。

 


各金融機関のスタンスがようやく出そろい、それをうけて4棟目以降の戦略を練っています。結論としては、4棟目は2つの信金を軸に検討を進めたいなと思います。

 


いずれも地元の信金です。
信金Aは、良い融資条件を提案してくれたところです。額としては7~8千万円くらい。
信金Bは、1回目なので厳しい目の融資条件を提案してくれたところです。額としては5千万円くらい。ただこちらは実績ができるとかなりいい条件で融資をしてもらう事ができると聞いています。

 

最終的なイメージとしては、この2つの信金を交互に使っていくという状態にもっていく事がゴールであると考えています。

 

信金は、都銀なんかと違って融資条件は良くないですが、1度関係性を構築すると、継続的に融資をしてくれるというものです。ただ最初は厳しい目の融資条件になってしまいます。そこの関門をうまく乗り越えて、信金とのコネクションを構築していくという事が一番のミッションかなと思っています。一旦、関係性を構築するとかなりうまみがあると考えています。

 

 

条件の良い信金Aでもいいですが、

信金Bは(1回目の融資条件としては条件はよくないし融資額も小さいのですが)1回目の融資は、実績作りのためと割り切って融資をお願いするのもアリだと思っています。

 

2つの信金は特にどちらを優先するかは明確には決めないつもりですが、信金Bとのコネクションも視野に入れるとなれば、小さい規模感の案件も意図的に検討に含めたいなと考えています。(小さい規模感の案件でさっさと実績を作ってしまう。)

 

 


具体的に狙っていく物件ですが、以下のような新築物件を狙うつもりです。詳細条件は仮置きです。

 

基本的に新築を買っていく方向性で考えています。
新築で8.5%以上の表面利回りというのが目線です。

前提条件としては、満室経営ができるというのと、20m2以上の部屋の広さが絶対条件です。検討エリアはいままでは結構狭いエリアのみでしたが、検討エリアは広げたいと思います。

 

8.5%を実現するためにはいろんな選択肢を考慮するつもりです。
建売でも一応可としています。ただ普通の建売だと実現は難しく、ローンブレイクを安くたたき売られるのを待つとか何かしらのウルトラCがないと難しいです。
ですので、軸足は土地から新築で自分で建築するのが一番可能性が高いかなと考えています。今の時点では1つに定めず当面はいろいろ選択肢を残した状態で広い選択肢で臨みたいと考えています。

 

こういう案件を運営する事で、信金に手腕を認めてもらいながら、いくつかの信金でエンドレスに融資を引き続けるルートを確立していくというのが、当面の目指すべき道筋というところでしょうか。