少し前ですが、神奈川県で10棟くらい物件を所有されている有名な投資家さんの目線を聞くことができました。
これまで、どういう物件を買っていかれていたのかは知りませんが、最近は新築を買う方針で進められているようです。
買う新築アパートとしては、表面利回り7％後半（7.5％～8.0％）くらいの物件を買っていて、融資は金利1％前半（1.0％～1.5％）くらいで融資をつけているようです。
ざっくりイールドギャップとしては、7.0％～6.5％くらいで運用されていると推測しています。
神奈川県でたくさん物件を所有されている大家さんの目線がわかり参考になります。
どのあたりの利回りの物件を買われているのか。どのあたりのイールドギャップを目標にされているのか。
以下、自分の分析・解釈ですが、
神奈川県の新築だと、8％が一つの目安になっていると思います。
横浜で有名な高利回りの黄色いアパートは話がややこしくなるので、今日のブログでは忘れる事にします。
神奈川、その中でも特に横浜・川崎だと、
8.0％を超えると、「ん？」という物件が増えてきます。（客付けが苦戦しそうな材料が見えてくる）
8.5％を超えると、かなりデンジャラスでチャレンジングな物件になってきます。
デンジャラス、チャレンジングというのは、客付けが難しくなるという意味です。
もちろん、高い利回りのものでもいい物件があると思います。ここでは、あくまでも平均的な目安でという意味です。
逆に、表面利回りが7.0％より下回るような物件は、極めて凄く魅力的て競争力がある物件である事が多いです。
7.5％以下は、普通にいい物件である事が多いような気がします。
そして、7.5％～8.0％くらいで、徐々に微妙なラインに近づいてきます。
建売のハウスメーカーだと、ギリギリ買い手がつくくらいの、なかなか絶妙な値段設定をしてきます。
利回りが低い物件は競争力の高い物件、利回りが高い物件は競争力の低い物件という建付けの中、どのあたりを買うのかというのは大きなポイントだと思います。
競争力が弱い物件でも、多少であれば購入後の運営でカバーできなくはないです。
そういう中で、その神奈川の投資家さんは、7％後半あたりの物件を買われていたというのは、凄く参考になりました。
利回りと物件としての力とのバランス。
その裏には、銀行から信頼されているので、いい融資条件が得られる。
良い融資条件で引ける分、その分購入物件として安定方向に振った物件を買えるという事があると思います。
良い融資条件を引けない人は、その分少し利回りの高い（リスクのある）物件を買う事も視野に入れざるを得ないという事なんですね。
ちなみに、10棟くらい物件を所有されているという事であれば、
ＣＦは2千万円くらいでしょうか。（てきとうです）
それで、前回ブログに書いた、毎年どれくらい「積算ー残債」が増えるかという数値は、1千万円くらいはあるんじゃないでしょうか。（てきとうです）
という事は、毎年３千万円はＢＳ的に資産超過が増えるという事になります。
という事は、毎年１億円の新築アパート（価格１億円、積算７千万円）を、自己資金＋諸経費を毎年のＣＦから捻出できて、新築購入による信用棄損分の３千万円も年間の運用でカバーできるという事ですね。
ここでは、ざっくり数値での概算ですが、
１０棟くらい所有できたら、毎年毎年自走で新築アパートが買えちゃうという事ができちゃうんですね。
自分の目標も、毎年自走で買っていけるようになるレベルになる事なので非常に参考になります。
いかに、１０棟くらいの規模にいかにもっていくかが、クリアしていかないといけない大きな命題ですね。
