物件探しの際に、イールドギャップは１つの基準として使っています。
イールドギャップは、その物件の表面利回りから融資の金利を引いた数字です。
表面利回りが１０％で、融資の金利が２％だったら、その時のイールドギャップは８％になります。
私のイールドギャップの目線は、『７％以上』というのを基準にしています。
よく一般的にイールドギャップ７％以上だと安全圏内みたいなのをよくききますよね。それをそのまま自分の指標として使っています。
ひと昔前だったら、イールドギャップ７％というのは簡単だったのかもしれませんが、今は難しい基準のような気がします。
新築でイールドギャップ７％は結構難しいと思います。
エリアににもよりますが、横浜でだと、
黄色いアパートを購入するか、
土地から新築を企画するか、
人気のないエリアの物件を買うか、
特殊な理由で値下げされた物件を買うか、
という方法くらいでないと難しいような気がします。
築古でイールドギャップ７％というのは、
融資条件が大きいと思います。
金利３％台以上の銀行をつかってしまうと、表面利回り１１％以上とか、そういう物件になります。難易度が高いですね。
現実的には、信金あたりで２％台くらいで、表面利回り１０％周辺の物件を買うというのが現実的な着地点のような気がします。
新築、築古、いずれにしても、ふつうに平凡にやっていると、実現は難しいような気がします。
私の所有物件はどうかというと、、、
１棟目の新築は、イールドギャップ７％を余裕をもってクリアできています。
２棟目の築古は、イールドギャップ９％をやや下回るくらいでクリア。（超優秀）
３棟目の新築は、イールドギャップ７％は、あと一歩足りず。
です。
自分の中の自己評価だと、
１棟目：◎
２棟目：◎
３棟目：△
という感じでしょうか。
３棟目が、目標に達していないです。
これからの運営でも、この３棟目が少し足を引っ張るような気がします。
3棟目に関しては少々利回りが低くても、客付けが強くて安定的に運営できるような物件を１つ持っておきたいという事で、（いろんな物件を持っておきたい）そういう意図で買ったというのがありました。
これからも物件を探していくわけなのですが、
もちろんイールドギャップ７％以上という基準は持ったままですが、
次に買う物件が、自分の持っている物件のなかで一番いい物件である！！というのを目標にベストの物件を買っていきたいなと思います。
～～～お知らせ～～～
11月14日の不動産投資の飲み会について
参加者全員に当日の詳細の案内を連絡をさせていただきました。
うまく案内が送る事ができていない人がいます。
自分のところに案内が届いているか確認をお願いできますでしょうか。
できれば、ちゃんと届いたよ！！と返信があればうれしです。
案内が11月12日まで送れない状態の（連絡がつかない）ままだった場合は、キャンセルとさせていただきます。ご了承ください。
