前のブログで収益還元系銀行と積算系銀行の話をしました。 「収益還元系は収益性を重視するのだが、金融機関によっては耐用年数を超えている物件の収益をゼロとみなす事がある。」 「BS改善のために、耐用年数超えを土地値物件を買うという事が一般的に言わ…

銀行ローラー作戦2020年冬の陣です。 いま考えているのは以下の７金融機関くらいでしょうか。 ①地銀A（都内） ②地銀B（都内） ③地銀C ④地銀D ⑤地銀E ⑥地元信金F ⑦地元信金G ①地銀A（都内） 【業者待ち】 業者経由であたってもらっています。ここで引けたら嬉…

少し前に金融機関に融資打診用のダミー物件を投げていた件、 現金買いオジサン登場により終結したのですが、打診をお願いしていた金融機関に正式にお断りの連絡を入れたのでした。 担当者の反応は、、、 そりゃーあの物件は現金買いをする人が出てくる物件で…

土地から新築を建てるっていうのも３タイプくらい種類があると思います。 簡単にまとめてみました。 ＜Aタイプ＞ 土地から新築といっても、実質的には建売と同じで、事前にプランが決まっており、契約が終わってからプランが建築される。 ＜Bタイプ＞ 企画会…

ひと昔前は、できるだけ業者をかませないで自分単独でなんでもやりきる事を目指してきたのですが、、、 いまさらですが、やはり業者の力は凄いですね。 先日、大家仲間に何社か業者を教えてもらったのでした。 業者によって実力はいろいろありますが、凄腕の…

銀行巡りに力を入れています。 地元の信金の開拓はいくつかは開拓できたかなと思います。 一応、２信金にダミー物件を投げて前向きには対応してくれそうな雰囲気でした。 あとは地銀系です。 １銀行は、いまダミー物件をぶつけています。その反応は注目です…

いまは、金融機関ローラー作戦の実施中です。 可能性のある金融機関にダミー物件をぶつけて融資の可能性や融資が出る可能性のある物件の種類や規模を見定めています。 前から狙いを定めていた積算系の信金にダミー物件をぶつけたのでした。 ちょうど信金に伺…

『BSを改善するために土地値物件を買う』という通説がありますよね。 最近、複数の金融機関とヒアリングをするなかで自分の中で疑問が出てくるようになってきていたのですが、先日いろんな専門家の方とディスカッションをする中で私は一つの結論に到着しまし…

最近思う事として、「築古物件の価格って高くない？？」って思います。 そう思いません？ 新築と築古との値段のバランスです。 新築と築古とで利回りがほとんど違ってないのです。 新築の方は、「家賃がプレミアム価格になっているのでその分利回りが高くな…

最近は銀行まわりばかりしています。 これからどういう方針で進めていくのかという所から、ベースの考えを見直しをしています。 見直しをするにあたって、基本となる銀行の考えは重要です。 いろんな銀行があります。銀行によって物件の評価方法は違っていま…

金融機関に融資打診を行う際のあるある （１） 「物件を探す前に銀行を探す」という格言に従って融資してくれる銀行を探そうとするのだが、その銀行に投げるダミー物件を探す必要が出てくるので何が何だかよくわからなくなる。 （２） 銀行にダミー物件を投…

昨日のブログではアパートが生涯獲得する事ができる収入を見積もってみて、新築と築古のポテンシャルの差をまとめました。 今日のブログは、それをうけて思う事について書きたいと思います。 昨日のブログを簡単にまとめると、 新築は利回りが低く、築古は利…

アパートが生涯で獲得する事ができる収入という視点で新築アパートと築古アパートの能力を比較してみました。今日の話は、あくまでもアパートが主人公で、そのアパートの生涯収入という意味であって、投資家の収入ではありません。投資家目線ではないので、…

最近、いろんな金融機関に融資の考え方のヒアリングを行っています。 どういう戦略を取れば、あたまうちしないで物件を買い続ける事ができるのか？というのが１番の命題です。 一般的に言われている事として、 ・ほとんどの金融機関は積算評価が軸である。 …

前回のブログに引き続き、地元の信金のローラー作戦を実施しています。 前回と違う信金にいろいろ聞いてみました。 ２点聞きました。 ＜１点目＞ 融資スタンスについて。 融資には前向きに対応してくれている。 新築だと審査を通しやすい。 築古も大変だけど…