専業大家への道

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横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

土地から新築の3タイプ

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土地から新築を建てるっていうのも3タイプくらい種類があると思います。

簡単にまとめてみました。

 

<Aタイプ>

土地から新築といっても、実質的には建売と同じで、事前にプランが決まっており、契約が終わってからプランが建築される。

 

<Bタイプ>

企画会社がいて、その企画会社がプランの立案と建築会社のアレンジを行う。

土地を土地の売主から購入するというプロセスと、その土地に建物を建築するというプロセスがある。基本はすべて企画会社が主導する。土地は企画会社が探してくるケースがほとんど。

 

<Cタイプ>

自分で土地探しを行う。自分で建築プランなどの企画を行う。採算検討も自分でやる。建築会社のアレンジも自分でする。Bタイプの企画会社のところを自分自身で行う。

 

 

土地から新築と言えばおおよそこの3つのタイプに分かれるんじゃないでしょうか。

Aタイプは土地から新築を建てているけど、実質建売と同じなので普通はこのタイプは除外します。

 

 

それぞれまとめたいと思います。

まず総工費について。

 

Aタイプは、建売と同じなんで、売主に2割程度の利益が乗っているというのがあります。そして、仲介経由で購入する場合は、総額の3%がかかるというのがあります。

 

Bタイプは、土地の仲介費用という事で企画会社に3%の仲介費を支払うという事と、建築におけるコンサルタント費という事で建築費の3%相当を同じく企画会社に支払うという会社が多いですね。

結局、土地代プラス建築費の総工費の3%を企画会社に支払うパターンが一番多いと思います。企画会社に支払う3%以外にAタイプに支払っていた仲介料は不要になります。

Aタイプの建築において売主は2割程度の利益をのせているのですが、それが建築会社の利益のみになって、その代わりにコンサルタント費3%が企画会社の利益になるので、トータルがその差の分だけ安くなります。

 

Cタイプは、Bタイプにおけるコンサルタント費3%がなくなる形になります。

 

これだけだとわかりにくいので、”一例”の額でそれぞれの費用を概算してみたいと思います。

 

1億円のアパートで、6千万円が土地代で、4千万円が建築費としましょう。

Aタイプだと、1億円と仲介料3%がかかるので、合計で1億300万円かかるという事になります。

ここには2割の売主の利益が入っているとしましょう。

つまり、利益ののっていない土地は4.8千万円で、建築は3.2千万円としましょう。

 

Bタイプで、土地は4.8千万円に対して、3%の仲介料を介して購入する。

4.8千万円×1.03=4.933千万円

建築は建築業者に10%の利益と、さらにそこにコンサルタント費3%がかかるとすると、

3.2千万円×1.1×1.03=3.6256千万円

それら合計すると、

4.933千万円+3.6256千万円=8.5586千万円≒8.6千万円

で実現できる事になる。

 

Cタイプは、土地はどこかからの仲介で買う必要があるので、

4.8千万円×1.03=4.933千万円

建築の方は、建築業者の1割だけだと計算すると、

3.2千万円×1.1=3.52千万円

それらを合計すると、

4.933千万円+3.52千万円=8.453千万円≒8.5千万円

となる。

 

まとめると、

Aタイプは、10.3千万円

Bタイプは、8.6千万円

Cタイプは、8.5千万円

となります。

 

BタイプとCタイプは、ここではさほど差が無いような計算になりますが、

実際は、Bタイプの企画会社は、建築会社からそれなりの”バック”もらっていると思うので、そのぶんBタイプの建築費はもっと高くなると思います。

建築費の10%のバックがあると想定すると、

Bタイプの総工費は、8.9千万円くらいになるので、実際は下くらいでしょうか。

 

Aタイプは、10.3千万円

Bタイプは、8.9千万円

Cタイプは、8.5千万円

 

1億円のアパートであるという事を想定すると、

Bタイプはざっくり10%安くアパートを作る事ができる。

Cタイプはざっくり15%安くアパートを作る事ができる。

という事でしょうか。

 

感覚的には、Bタイプの企画会社はもっと利益を抜いているような感じがしますが。。。

 

土地から新築をやるなら、BタイプかCタイプのどちらかだと思います。

自分である程度やっていけるのであれば当然Cタイプだと思いますが、自分でやるリスクとリターンとの兼ね合いをどちらを選択するのか?という話ですね。

 

Cタイプでやる場合、どういうタスクが必要になるかを整理したうえで、リスクとリターンを整理してどういう戦略で進めるか検討したいですね。