去年の5月から行き始めたＦＡスクールもあと半年で期限が切れるという事で、最後にもう１回行き始めています。
今回で3周目なんですが、非常に勉強になりました。
授業で習う、利回りの計算方法は？とか表面利回りと実質利回りは異なる、みたいな内容は何度も学んでいる内容であり、重要なのはそこではない。
講義の合間に講師の方が自分ではこういう物件を買っています。というのが非常に参考になります。
何度か授業を受けているので、その講師の方の投資手法や投資のポリシーは知っているのですが、そういう前提の知識があるうえで話を聞くととても参考になります。
しれっと〇〇な物件を〇〇みたいな感じで買っています。という紹介が出てきたりします。その１文だけだと全然普通の内容なのですが、いろいろ思惑を含めて深く考えると凄く重要な事が裏に隠されているなという事があったりします。
凄く勉強になりました。
あと昨日の講義の中で一番印象の残ったことは、
その講師の方は郊外のエリアを投資の対象にされている方なんですが、
その郊外のエリアはざっくり90％くらいの入居率らしいです。
しかし、その講師の方はテクニックや努力運営を行う事で97％の入居率を実現しているとの事でした。
どうしても入退去があるので、97～98％くらいが最大限界だと言われています。つまり満室経営をされているという事。
都心に近く、客付け力が強くなれば、それに対応して利回りは低くなります。
逆に、都心から離れて客付け力が弱くなれば、それに対応して利回りが高くなります。
入居率というのは、100％を超える事はありません。
入居率は100％を超える事はないので、理屈の上では入居率100％を実現できる範囲でできるだけ利回りの高い（都心から離れた）物件を買うというのが利益の最大化という意味での正解（目指すべき方向）になると思います。
そういう前提がある上で、郊外で他の人は90％に入居率しか作れないエリアで97％（実質的に満室経営ですね）を実現できるというのは、まさに一番収益の高い運営をされているという事になります。
入居率90％を100％にするというのは、
入居率90％のエリアの中から満室経営ができるスポット物件を買う能力であったり、
客付けの管理運営において入居率100％に持っていく大家としての手腕があるという事ですね。
素晴らしいと思います。
私もそういう大家さんになりたいなと思いました。
自分自身そうなんですが、
客付け力の低下を恐れて、やみくもに都心に近い物件を買ってしまうという事。
客付けが強いという安心感は得られますが、それに比例して収益が低くなってしまっています。
汗をかいて調査をすれば、都心から離れたエリアでも満室経営できるエリアや手法はある。
「郊外は客付け力が弱いから運営が難しいんだよね～」みたいな偉そうな事を言うのは、自分がより高収入を得る事ができるチャンスを逃している事で、それは単なる怠慢だと認識して努力していきたいなと思いました。
11月14日に川崎横浜の不動産投資家さんの飲み会を開催したいと思います。
すでにたくさんの応募をいただいております。よかったら参加してくださいね～！
