投資家の目標は利益の最大化です。
利益とは何か？
経費とかいろいろありますが、「利回り×入居率」というものに注目しました。
この掛け算した数値を最大化する事が一つの目的と言ってもいいかもしれません。
（実際には経費の掛かり方が変わったりしますが簡単のために）
みなさん、東京の一等地の物件が欲しいと思います。
木造とかRCとか、物件の内容によりますが、利回りは低いでしょね。
それが、神奈川や埼玉や千葉といった少し離れたエリアに入ってくると徐々に利回りは上がっていきます。
神奈川や埼玉や千葉の東京よりのエリアから、徐々に東京から離れていくとどんどん利回りが高くなっていきます。
静岡や、栃木や、群馬とかになってくるとさらに利回りは高くなってきます。
東京の中心地から、遠くなれば徐々に利回りは高くなるわけです。
一方、入居率はどうでしょうか。
満室経営だとしても、何年かに１回は入退去がありますので、だいたい９７％くらいになるという感じでしょうか。
仮に都内だと満室経営できるとして、神奈川や埼玉や千葉になるとどうなるのでしょうか。
それらのエリアでも東京よりのエリアでは全然普通に満室経営できます。
普通に横浜で満室経営できます。
しかしながら、それぞれのエリアにも厳しいエリアはあります。
でも、そういうエリアはちゃんとリサーチして除外しておけば全然普通に満室経営できます。そうは難しくないと思います。
さらに、神奈川や埼玉や千葉のはずれの方にくると、いよいよ厳しくなってきます。
しかし、ところどころ局所的に満室経営できるエリアは普通にあります。
ただし、これくらいのエリアからは徐々に入居率が落ちてくるのは事実です。
というふうに、利回りは東京の中心地から離れるにつれて徐々に上がっていく。
入居率は、東京の中心地から離れるにつれて徐々に下がっていくという構図があるのです。しかし、ここで言っておきたいのは、東京からそれなりに離れたエリアでも全然普通に満室経営できるという事です。
満室経営は東京しかできなくて、東京から離れると入居率が９０％になるとか、全然そんな事はないのです。
利回りと、
入居率と、
利回り×入居率
の３つの関係をプロットしてみました。
数値は一例です。
横軸はエリアだとおもってください。右が東京の中心地で、左が田舎です。
数値が大きい方（１２）が都心の中心地で、数値が小さい（１）が田舎です。
青線は、利回りです。左の軸の数値を参照してください。
東京の中心地が5％で、田舎になるにつれて徐々に増えて最終的に16％になっていくとしています。
橙線は、入居率です。右の軸の数値を参照してください。
東京の中心地は97％で、田舎になるにつれて徐々に減っていき最終的に50％になるとしています。
灰色線が、「利回り×入居率」です。
こんかいの例の値では、横軸が４くらいのとことが最大になっています。
ちょうど、利回りが９％で入居率が80％くらいのところです。
今回の例の値は、灰色の線の特徴がわかりやすくするために、恣意的な数値にしています。
実際の世界で利回り９％と入居率８０％が最良だと言っているわけではありません。
言いたい事としては、
「利回り×入居率」が最大になるところは、東京の中心地ではなく、
かといって、凄い田舎にあるのではなく、
郊外あたりにちょうどいいところがあるという事です。
競争力の強い東京やその周辺を目指す戦略もありますが、
「利回り×入居率」を最大化するという戦略もあると思います。
