いろんな投資を検討しています。
築古や新築など。
利回りとか積算値とかいろいろ分析しています。
物件単独のスペックの重要ですが、買い方というのが凄く重要だと思います。
良い物件だったとしても、融資条件が悪いと悪い投資になります。
物件そのものの良い／悪い以上に、融資条件の方が投資としての合否に大きく寄与しているような気がします。
最近は投資効率というのも考えるようにしています。
手出し金に対してどれくらい税引き後CFが出るのかという指標です。
いろんな物件、いろんな融資条件に対してどういう数字になるのかというのを見ているのですが、築古って高い投資効率を実現するのが難しいような気がしてきました。
投資効率は、手出し金に対する税引きＣFです。
分母が手出し金で、分子が税引きCFです。
しかしながら、この指標というのは分母の数字が利きやすいのです。
分子の税引きCFを高めるといよりは、
分母の手出し金を小さくする方がトータルの指標としては良い数字になりがちです。
ですので、フルローンとか手出しを少なくなるような融資条件だと凄く良い数字になります。
まずここまでは、前提の背景の話です。
新築は、フルローンは出しやすいです。
ですので新築だと投資効率は出しやすいです。
そしてここからなんですが、
築古はどうなんだという話になります。
築古でも土地値物件だとか、条件が良ければ評価額＝物件価格１００％みたいな融資条件になる事は可能です。
評価額も１００％とか９０％とか出ていれば、融資額もそれくらいにはなりそうなので手出しも少なくなって、投資効率は上がるような気がします。
しかし、実際にはそういう感じにはなりません。
どういう事かというと、融資期間がポイントになってきます。
築古で耐用年数が超えている物件だと、なかなか融資期間が長くなりません。
感覚的に２０年までしか出ない印象があります。
もちろん、金利がたかーい金融機関だったら３０年でも出ます。
でも金利が高いです。ですので、今回はそういう金利が高い金融機関は除外して考える事にします。
築古だと、評価額として１００％出たとしても、融資期間が20年くらいまでしか出ません。
それが結構インパクトが大きいです。
どういう事かというと、評価額として１００％出たとしても、20年融資だと返済比率が高くなってしまってCFが出ないのです。
ですので、100％融資が出たとしても、20年でCFを出すためには、2割とか3割とか手出し金を入れないとCFが出ないのです。
返済比率８０％とかそういうのを許容すると20年でフルローンでもいけるでしょう。
だから、CFを出すとか、手出し金を極力減らすという事と考えると、
融資期間は20年じゃなくて、もっと融資期間が長くないと難しいのです。
なかなか耐用年数超え物件で、30年とか引ける金融機関ってないです。
ですので、築古は融資期間が長くできないので、手出しが必要になるので、
効率はどうしても悪くなるっていう事になると思います。
だから物件の評価額よりは、融資期間が重要という事ですね。
効率を高めるためには融資期間を長くする必要があるって事になると思います。
築古でも３０年融資ができたら無敵ですが、
３０年クラスで引ける融資が新築のみなのであれば、投資効率を求めて新築を追いかけるというのが一番効率が高い作戦なのかもしれません。
