７％の建売新築APの投資効率を計算してみました。
スルガ銀行を使う想定での計算です。
一般的な銀行だと７％だと全然CFが出ないのですが、
スルガ銀行だと35年の融資期間です。
35年だと7％でもCF出ます。
1億円の物件だとしましょう。
表面利回りは７％だとします。
物件価格の９割融資で、35年1.8％だとしましょう。
年間でローン返済は、347万円です。
１年目、元本返済は187万円、利息は160万円です。
総賃収は、700万円です。
物件価格の半分が建物で、22年で償却するとすると、
年間の減価償却は220万円です。
経費率20％だとすると諸経費は、年間140万円です。
課税所得は、180万円です。
税率24％だとすると税金は、43万円です。
結局、税引きCFは、約170万円くらいです。
手出し金は、自己資金1000万円と諸経費700万円で、1700万円くらい。
となると、投資効率は、170万円÷1700万円＝１０％です。
投資効率は、１０％ですよ。
投資効率10％は、ちょっと低い印象はあります。
もう少し頑張りたいような気もします。
でも建売として10％が出るというのは、
そんなに汗をかかなくてもよいという観点で悪くないのかもしれません。
効率10％以下の投資をするくらいだったら、
建売でええやん！って感じでしょうか。
継続して、いろんな投資をいろんな側面でベンチマークしていきたいと思います。
