専業大家への道

横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

6%台?

 

昨日のブログで、7.0%の新築APをS銀行融資条件で購入したCFを計算してみました。

 

1億円の物件で、毎年の税引き後CFが160万円という計算でした。

 

 

7%というのは、まったくこれまで考えてきたことがないラインだったのですが、

意外とCFが出るんだなという印象を持ちました

(ほとんどCFが出ないと思っていたので)

 

でも、1億円で160万円というのは、ちょっとさみしいような気もします。

 

160万円あれば、大きな出費もあってもマイナスになる事はないでしょうし、

そこそこはお金が残るので、場合によっては無い事もないかなと思いました。

35年融資というのは、気になりますけどね。

 

 

せっかくなんで、同じS銀行目線で、もう少し利回りが低いラインも

概値を出してみたいと思います。

 

 

 

表面利回り6.5%の場合、

同じく1億円の物件の場合を考えます。

基本的に賃収の数字以外は変わりません。

 

1億円の物件で、賃収650万円

ローンが9000万円で毎年の返済は、347万円。

(35年融資で金利1.8%)

 

手残りは、

650ー347-650×0.2=173

 

同じく、元本返済=減価償却だと想定して、

課税所得が173万円だとすると

税引きCF=131万円です。

 

同様に、6.0%の場合、

手残りは、

600ー347ー600×0.2=133

同じく税引き後CF=101万円です。

 

 

 

まとめると、

7.0%で税引き後CF=160万円

6.5%で税引き後CF=130万円

6.0%で税引き後CF=100万円

くらいでしょうか。

 

 

実際には経費率20%を超えるケースもあるし、

なんやかんや出費というのはあるので、

この数字に8掛けしたくらいの数字が実際の数字になりそうな気がします。

 

 

実際計算すると、おもったより手残りあるんだなっていう印象ですが、

1億円の物件で、1%前後くらいの手残り率ですね。

 

 

まあ、これくらいの水準だったら、

世の中には、この投資をする人はいるでしょうね。

 

 

 

でも、なんかあったらすぐにCFがゼロに近いくらいになるし、

保有している間は忍耐がいるかもしれません。

すでにたくさん資産をもっていたり、

他の物件でたくさん収益があるんだったらいいのかもしれません。

 

 

結局は、いろんな投資と比較して、

自分が納得できる投資かどうかのような気がします。

 

 

 

とりあえず、鉛筆なめなめで、

今の市況の建売APの目線をざっくり計算してみました。