昨日のブログで、7.0%の新築APをS銀行融資条件で購入したCFを計算してみました。
1億円の物件で、毎年の税引き後CFが160万円という計算でした。
7%というのは、まったくこれまで考えてきたことがないラインだったのですが、
意外とCFが出るんだなという印象を持ちました
(ほとんどCFが出ないと思っていたので)
でも、1億円で160万円というのは、ちょっとさみしいような気もします。
160万円あれば、大きな出費もあってもマイナスになる事はないでしょうし、
そこそこはお金が残るので、場合によっては無い事もないかなと思いました。
35年融資というのは、気になりますけどね。
せっかくなんで、同じS銀行目線で、もう少し利回りが低いラインも
概値を出してみたいと思います。
表面利回り6.5%の場合、
同じく1億円の物件の場合を考えます。
基本的に賃収の数字以外は変わりません。
1億円の物件で、賃収650万円
ローンが9000万円で毎年の返済は、347万円。
(35年融資で金利1.8%)
手残りは、
650ー347-650×0.2=173
同じく、元本返済=減価償却だと想定して、
課税所得が173万円だとすると
税引きCF=131万円です。
同様に、6.0%の場合、
手残りは、
600ー347ー600×0.2=133
同じく税引き後CF=101万円です。
まとめると、
7.0%で税引き後CF=160万円
6.5%で税引き後CF=130万円
6.0%で税引き後CF=100万円
くらいでしょうか。
実際には経費率20%を超えるケースもあるし、
なんやかんや出費というのはあるので、
この数字に8掛けしたくらいの数字が実際の数字になりそうな気がします。
実際計算すると、おもったより手残りあるんだなっていう印象ですが、
1億円の物件で、1%前後くらいの手残り率ですね。
まあ、これくらいの水準だったら、
世の中には、この投資をする人はいるでしょうね。
でも、なんかあったらすぐにCFがゼロに近いくらいになるし、
保有している間は忍耐がいるかもしれません。
すでにたくさん資産をもっていたり、
他の物件でたくさん収益があるんだったらいいのかもしれません。
結局は、いろんな投資と比較して、
自分が納得できる投資かどうかのような気がします。
とりあえず、鉛筆なめなめで、
今の市況の建売APの目線をざっくり計算してみました。