昨日のブログで、7.0％の新築APをS銀行融資条件で購入したCFを計算してみました。
１億円の物件で、毎年の税引き後CFが160万円という計算でした。
７％というのは、まったくこれまで考えてきたことがないラインだったのですが、
意外とCFが出るんだなという印象を持ちました
（ほとんどＣＦが出ないと思っていたので）
でも、１億円で160万円というのは、ちょっとさみしいような気もします。
160万円あれば、大きな出費もあってもマイナスになる事はないでしょうし、
そこそこはお金が残るので、場合によっては無い事もないかなと思いました。
35年融資というのは、気になりますけどね。
せっかくなんで、同じＳ銀行目線で、もう少し利回りが低いラインも
概値を出してみたいと思います。
表面利回り6.5％の場合、
同じく１億円の物件の場合を考えます。
基本的に賃収の数字以外は変わりません。
１億円の物件で、賃収650万円
ローンが9000万円で毎年の返済は、347万円。
（35年融資で金利1.8％）
手残りは、
650ー347－650×0.2＝173
同じく、元本返済＝減価償却だと想定して、
課税所得が173万円だとすると
税引きＣＦ＝131万円です。
同様に、6.0％の場合、
手残りは、
600ー347ー600×0.2＝133
同じく税引き後ＣＦ＝101万円です。
まとめると、
7.0％で税引き後ＣＦ＝160万円
6.5％で税引き後ＣＦ＝130万円
6.0％で税引き後ＣＦ＝100万円
くらいでしょうか。
実際には経費率20％を超えるケースもあるし、
なんやかんや出費というのはあるので、
この数字に８掛けしたくらいの数字が実際の数字になりそうな気がします。
実際計算すると、おもったより手残りあるんだなっていう印象ですが、
１億円の物件で、１％前後くらいの手残り率ですね。
まあ、これくらいの水準だったら、
世の中には、この投資をする人はいるでしょうね。
でも、なんかあったらすぐにＣＦがゼロに近いくらいになるし、
保有している間は忍耐がいるかもしれません。
すでにたくさん資産をもっていたり、
他の物件でたくさん収益があるんだったらいいのかもしれません。
結局は、いろんな投資と比較して、
自分が納得できる投資かどうかのような気がします。
とりあえず、鉛筆なめなめで、
今の市況の建売ＡＰの目線をざっくり計算してみました。
