7.0％の新築の建売アパートなんで、CFが出ないからスコープ外だったのですが、
今のご時世高い利回りの物件なんてありません。
融資のつけ方で、7％でもそこそこCFは出ます。
S銀行なんかは、
融資額90％、融資期間35年という条件で出ます。
その条件ならソコソコCFは出るように思います。
1億円の物件だったとして、
融資額が9000万円だとしましょう。
融資期間35年で、金利1.8％だとすると、
毎年の返済は、347万円です。
1億円で利回り７％の物件の年収は700万円です。
ですので、
年収：700万円
ローン：347万円
返済比率は、ざっくりと50％です。
そこから20％の経費がかかるとして、
700ー347ー700＊0.2＝213
税引き前CFが、213万円くらい。
原本返済＝減価償却だとして、
課税所得＝213万円だとすると、
税引き後CFは、160万円くらいでしょうか。
160万円の手残りをどう考えるかですかね。
これくらいのCFがあれば、
不動産取得税とか、急な出費があっても、
マイナスになる事は無いかもしれないという水準ですかね。
１億円の物件をかって、毎年の手残りが160万円という投資はアリなのかナシなのか。
って話。
ちなみに、手出しは、
１億円の物件なので、諸経費は700万円で、
９割融資だから、１０００万円。
あわせて、1700万円の手出しが必要になりますね。
投資として、1700万円のお金を投入して、
毎年の税引きCFが、160万円。
投資金に対する回収率は、160÷1700＝10％弱。
投資効率として、投資金を回収するので、１０年かかりますね。
寿命の長い新築というのものあるので、
無い事もないけど、他にももっといい投資がありそうな気もしますね。
それと気になる点としては、融資期間35年ってところですかね。
融資期間を長くして、無理やりCFを作り出している感がありますね。
お金をタイムシフトしてるだけだという側面も多少はあるでしょう。
お金がたっぷり余ってて、
平凡なものでもいいので、いますぐお金に働いてもらいたいという場合だったら、
アリなのかもしれませんがね。
これくらいのラインでOKと考えるのか、
いやいやもっといい投資あるでしょって事で他のにするのか、
人それぞれって感じでしょうかね。
