ちょっと思う事があります。
融資期間って長い方がよいのですが、必要以上に長くすると金利の支払いばかりになって中々元本が減らないっていうのが発生します。
同じく金利はできるだけ小さい方がよいです。利息の支払いが増えちゃいますからね。
必要以上に融資期間を延ばさないとか、できるだけ金利は小さくしたい、という考えがあります。
融資期間が増えると利息が増えます。
利息は経費になります。
経費が増えると税金が減ります。
同じ借金の返済額だったとしても、その中で利息の支払いの方が大きければ大きいほど手残りCFは増えます。
もちろん元本は中々減っていきません。
売却の時に元本が全然減っていないので、売却益が小さくなってしまいます。
定性的にまとめると、
利息の支払いが大きい場合、
CFの手残りが増える（借金の返済額が同じでその内訳として利息が大きい場合）
元本が中々減らないので売却益が小さい。
利息の支払いが小さい場合、
CFの手残りが減る（借金の返済額が同じでその内訳として利息が小さい場合）
元本がどんどん減るので売却益が大きい。
利息が増える事によって、借金の返済額の合計そのものが増えるというケースはありますが、長期融資期間などで返済額は同じだとしましょう。
ん？ってなるところもありますが、１つの側面としてはそういう所はあるのかもしれません。
それでどちらを選択しますかという話になるのかもしれません。
最近は、売却益が出過ぎて税金でたくさんお金が奪われてしまうという話はよく聞きます。
むしろインカムであれキャピタルであれ、できるだけ入ってくるお金は平坦化されている方がいいという考えもあると思います。
そういう観点で、
利息を少なくするというのが必ずしても正解でもないという考え方も無いこともないかなと思いました。
売却益は少なくてもよいので、
利息をたくさん支払って、（元本の返済はあまり期待しないで）
できるだけ税金を増やしてCFをたくさん得るという方針です。
次回のブログでもう少し定量的に見てみたいと思います。
人によっては、いくつかある物件の１つはこういうコンセプトで保有していてもいいと思う人もいるかもしれません。
＜つづく＞
