初心者向けのブログです。
不動産投資を始めるぞ！！と、千三の物件探しを始めようとするも、いったい、どのジャンルの物件を探すべきかわからない人のために、考えないといけない着目点をいくつかあげてみました。
～区分と1棟物どっちを選ぶ？～
これ結構重要な判断です。
とりあえず規模の小さい区分で練習って軽く考えたらダメです。
ここ間違うとかなり遠回りになります。
実際に遠回りされてる人、本当にたくさん見てます。
・区分はいつでも買えます。
でも1棟物はいつでも買えるものではありません。
・区分で与信を無駄使いすると1棟物を買う時に与信不足で買えないって事がよくあります。練習のために区分を買ったがために1棟ものが買えなくなった（買いにくくなった）という話ですね。
そういう事例があるという事をまず知りましょう。
・それなりのサラリーマンだと、借金が全くない真っ白な身体の状態が一番いい融資条件が引ける状態です。効率だけで考えるならこの状態でめいいっぱいの融資を引いておくのが最善手です。
（カボチャのような物件を買うとか勉強不足の人は論外とします）
・そもそも区分は参入障壁が低いのでインカムで儲けるのはかなり難しいです。
(キャピタル狙いならアリだと思います。でも、それをいきなりの初心者がやるのは難しいかもしれません)
・区分と1棟物は収益構造が全然違います。投資として別物だと考えるべきです。ですので区分をやったからと言って1棟物の勉強や練習になりません。
・初めて投資物件の購入はなかなか慎重になってしまうのはよくわかります。ただ与信は無尽蔵にあるものではありません。
貴重な与信と練習経験によって得られるものをキチンと両天秤にかけましょう。
～新築と築古どっちを買う？～
これはどっちかが正解でどっちかが不正解だというようなものではないです。
でも留意しておくべき点があります。
・最初の１棟目が新築なのか築古なのか？っていうのが結構重要です。最初の１棟目で投資家としての大きな方向性が決まってしまいます。
新築ばっかり買ってる人が築古を買ったり、その逆などは難しくなってきてます。買い方として、築古と新築をごちゃまぜにして買っていくのが難しくなってきてるという事ですね。ですので新築と築古を何も考えないで好き勝手に買うというのはよくないです。買い続けるためには戦略は必須です。
※このあたりの話は別のブログで書いてるので見てください。
・築古より新築の方が高い与信が求められるので、そういう観点では築古は新築よりは買いやすい。
・耐用年数超え物件の評価をゼロにする金融機関が増えてきています。
その結果、ひと昔前は、築古が本流で新築が亜流だみたいな感じでしたが、今は完全に逆転して新築を軸に考える投資家が多いような気がしますね。
・フルローンは、それなりの属性の人が最初の１棟目か2棟目の新築を買う時くらいしか受けれなくなってきてます。それ以外は基本的に２割の手出しという時代になっています。逆に言うと、そのフルローンを取るために新築を買っていくというのが１つの王道パターンになってきている。
～少し乱暴ですがシンプルに言うと～
区分はいつでも買えます。
拡大路線で進めるなら、1棟物が買える人だったら、区分でなく1棟物を狙うべきです。区分は1棟ものが買えなくなってからでもいいような気がします。
投資額が小さいという理由だけで区分を選択するのは超危険。
新築と築古はどちらでも好きな方を買えばよいと思います。ひとそれぞれだと思います。どっちが正解とかどっちが失敗とかはないです。
ただ最近は耐用年数超物件は評価ゼロにする金融機関が増えてきているので、そこはおさえておくべき。それを踏まえたうえで戦略を練りましょう。
新築が買える人は「ある意味選ばれし人間」なんで、それを活かすという意味で新築から買うというのは悪い選択肢ではないと思います。築古は新築が買えなくなってからでも買えるでしょうという考えですね。
そういう話があった上で、自分の進む道を決めていけばよいかなと思います。
