先日銀行の担当者が来た際にこんな質問をしてみました。
私「法人の3期分の黒字決算書があれば、融資打診の際に評価が上がりますか？」
当然、ＹＥＳと返事が返ってくると思いきや、
担当「飲食業みたいに業績が山谷があるような業種は評価しますが、不動産賃貸業は安定している業種なので業績に山谷はありません。ですので、あまりプラス評価になりません」という回答でした。
意外な回答でした。
これまで、とりあえず「3期分の黒字決算書を作る」事を優先して活動してきたからです。
以下、私の推測です。
まずこの考えは銀行それぞれで個別に違ってくるというのがあると思います。
他の銀行では違う回答が返ってくるという事は多分にあると思います。
その上での推測ですが、
「3期の黒字決算書」というのは、融資検討を行う上で入り口の条件なんじゃないでしょうか。
そして、その入り口の条件がクリアしていたとして、細かい審査が行われる。
もしも、その法人の総債務額が小さい場合は、「3期の黒字決算書」があれば、他の審査内容などが問題なければ融資してもらえる可能性が高い。
しかし私の場合は、入り口の「３期の黒字決算書」がクリアできたとしても、総債務額がそれなりにあるので、それがネックになる。
つまり、「3期の黒字決算書」は、入り口の条件であって、それがあるからと言って融資がじゃぶじゃぶ引けるというわけではない。（ここは銀行による。その銀行は難しい）という事だと推測しました。担当者から見ると3期の黒字決算書は到達できるのは見えているが、総債務額が大きいくそれがあるので融資は難しい。→黒字決算書は（私に対しては）あまり関係ない
むしろ銀行の担当者は、自己資本率の考えは重要であると言っておられていました。
その銀行は、という事かもしれませんが、特にすでにたくさん債務がある人の場合。
不動産投資で物件を買い増していくために、ルールがあると思います。
自分の所有するお金を種金にして物件を購入し収益を得て資産を増やしていきます。
そして純資産を最大化するというのが目的です。（資産でなく純資産）
それらを行っていくうえで、銀行の融資という点で、いろいろとルールがあります。
そのルールの中の１つに、『債務超過してはいけない』というルールがあります。
債務超過をさせないようにするために工夫をしながら買い進める必要があります。
しかし、このブログの上で述べてきた内容を考慮すると、ルールとしてもう１つあるという事になります。『自己資本率を30％以上にする』という自己資本率の制約。
30％というのは仮の数字ですが、それくらいは必要だと思います。
これは、時間が経過していくうちに改善したり、購入時にたくさんの自己資金を入れれば改善する数値です。しかし、自己資金を入れると投資効率が落ちたり、手元にあるキャッシュが減るという事になります。
あともう１つ。手元にできるだけキャッシュは保有しておく必要があります。
融資を引くために見せ金は必要という考えはありますね。それだけではないですが。
もしもルールがこれだけだったらリバレッジを利かせてできるだけフルローンを引くというのが純資産が最大化させるために我々がとるべき方法の答えになります。
（しかし、これだけでないので、フルローンだけの1本槍ではよろしくないという話）
それらを考慮してまとめると、
①『債務超過させない』
②『自己資本率を30％以上にする』
③『手元にできるだけキャッシュを保有しておく』
という３つの制約・ルールをどういうバランスにしていくかという話になると思います。
どういうバランスにすれば、純資産を最大化しやすいか。
これを考えるのが投資家の仕事。
今回のブログは、投資家として考えないといけな項目３つをあげるだけにとどめておきますが、この３つの制約・ルールをどういうバランスにしていけばよいかというのは別の機会に書きたいなと思います。
話は変わりますが、11月14日に川崎・横浜の不動産投資家さんの飲み会を開催したいと思います。いまのところ10名が参加表明してくれています。
