消費税還付のデメリットをまとめています。
おもに５つあると思います。
①減価償却が減るため増税になる
②売却益が増え増税になる
③税理士に報酬を支払う必要がある
④金の取引コストがかかる
⑤好きなタイミングで物件の売買をしにくくなる
①～④は以下にまとめました。
今日は⑤についてまとめたいと思います。
⑤好きなタイミングで物件の売買をしにくくなる
もしも好きなタイミングで物件を買った場合、どれくらいのインパクトがあるのか？という視点でまとめをしてみました。
この中にも２つあると思います。
１つ目は、３年間課税事業者になってしまう事。
２つ目は、３年間課税売上割合を50％以上になるようにコントロールしないといけないという事です。
1つ目は物件を売ると消費税を払わないといけないという話。
コンスタントに物件を買っていく事を目標としているので、ここでは２つ目の内容について詳しく見てみたいと思います。
★今日のブログの内容は、税理士さんに教えてもらった内容をベースに自分でまとめたものです。ひょっとしたら間違っているかもしれません。次回、税理士さんに会うときに間違ってないか聞いてみたいと思います。（それくらいのトーンで読んでください）
第1期にアパートＡを買い、消費税還付を行ったとします。アパートＡの家賃収入は第1期は135万円、以後毎年680万円とします。
案１は、アパートＡだけを購入し、どれだけ金の取引が必要かというのをまとめました。
金の取引としては２つルールがあります。
1つ目のルール①は、
第1期で課税売上が95％以上ある事
２つ目のルールは3年間通年で、課税売上が50％以上ある事です。
3年間の通年なんですが、第1期は12か月間未満で早めにしめたため、3年経過のタイミングで第4期がまたがっているため第4期までの合計で計算をしているという想定です。
案１に対するルール①とルール②は、それぞれ表に書いているとおりです。
ここではルール①の方がルール②より大きいので、大きい方のルール①の金額である2700万円分の金の取引が必要になります。
金の取引のコストですが、
スプレッドや売買差損があるので、ここでは金額の2％がかかると想定しました。
案１の場合は、2700万円分の金の取引が必要で、そこで54万円かかると見積もっています。
次に、案２について。
案２は、アパートＡで消費税還付をした後に、第2期にアパートＢを購入したとしました。アパートＢの年間の家賃収入は500万と想定する事にします。
そして、ルール①とルール②に対応する額が算出されて、大きい方の、3675万円分の金の取引が必要になります。そしてそれらは、73.5万円かかると見積もりました。
案３は、アパートＡで消費税還付をした後に、第３期にアパートＢを購入したケース。
案４は、アパートＡで消費税還付をした後に、第２期にアパートＢを購入したケース。第３期にアパートＣを購入したケースです。
この表のような計算になりました。
案１の見積額に対して、物件を買っていく事で、必要になる金の取引量が増えていく事がわかります。
これくらいの規模の物件を買っていく事で、金の取引コスト20万円～40万円くらいが増えていくのですね。。。。
そんなにビックリするくらいコストがふえるという事ではないのですね。
なんとなく、どれくらいのインパクトがあるのか見えてきました。
★★★お知らせ★★★
