回転率とADと空室率について考察しました。
横浜で有名な高利回り狭小物件と、横浜あたりでソコソコの物件とで最終的な家賃収入を計算してみました。
狭小物件（以下Aと呼ぶ）の利回りは９％で計算。
横浜標準物件（以下Bと呼ぶ）の利回りは7.8％で計算してみました。
Aは回転が激しく、２年くらいで入退去があると想定。
Bはシングル用途の平均値の４年で入退去があると想定しました。
AはADが200が基本でプラス１か月のフリーレントが基本という事らしい。
Bは少し弱気ですが、AD200で計算してみました。
それぞれ退去後１か月で入居があると想定。
AとBの入居率（ADなども加味した数値）は、ざっくり10％くらい違う事になります。
物件の価格が9000万円として、それぞれのフル収入と、上で計算して入居率を考慮した実際の収入を計算してみました。
そうすると、、、
なんとAは表面利回り9％もあるにもかかわらず、
表面利回り7.8％の実収入とほとんど変わらずという結果が出ました。
目先の”非常に高い”表面利回りに囚われてはいけないという事だと思います。
インカムという点では、ほとんど９％も7.8％もほとんど変わらないですね。
キャピタルという点で両者のどちらに軍配があがるのか？
それはみなさんで考えてください。
今回のブログはAがダメだと言っているのでなく、こういう回転率やADなどを考慮してちゃんと物件の収支を見極める必要があるよねという事が言いたいことです。
AでもADゼロの物件があれば、それが最強なのですから。
