現在、銀行に融資審査依頼中の物件、客付け業者にヒアリングを実施してみた。
付き合いのある業者２社にはすでにヒアリング済みなのですが、追加でもう何社か聞いてみました。
（A社）この業者は大手の業者で検討中の物件も知ってました。
ここはいつ聞いても家賃は他より安めの設定。
家賃を安めに設定して、迅速に客付けするという作戦なんでしょう。
新築家賃だと今回想定のレントロール家賃だけど、２周目以降は、いまの
想定のレントロールより２千円くらい安くなるでしょうというコメント。
（B社）レントロールは、それくらいでよい。
駅からも近いし広さもあるので、ADも100くらいでいけるかも。
ただ苦戦した場合はAD200にするという作戦もあるかも。
（C社）家賃を3千円くらいくらい下げたくらいでAD100で苦戦しないで
客付けできるくらい。
いまのレントロールだと、AD200とか300くらいなら対応できると思う。
基本的に家賃相場を低めに言ってくれる業者の方が発言に信ぴょう性があるように思える。
業者によって高めに設定する業者と低めに業者に設定する業者があるが、今回の想定家賃はだいたいそれらの平均値くらい。
激戦区だと思っていたエリアですが、もともと需要もあるエリアなのそんなに激戦区というわけではない。条件がよいので値段次第だが大きな苦戦はしないかも。
ADは100が基本で、それにプラスアルファが必要な可能性もある。
家賃が2千円～3千円マイナスくらいが長期的な底値の家賃だと思われる。
家賃を2千円マイナスくらいで、ADもある程度想定したうえで、きっちりと収支の検討をしてまわるならアリという感じですね。
