表面利回りってありますよね。
常に入居があれば、その表面利回りの数字になるのですが、実際には何年か単位で入退去があるので清掃などで1か月空室になることもありますし、ADで１か月分かかったりとで表面利回りの実効値は小さくなります。
仮に、３年に１回退去があって、
そのたびに（清掃などで）１か月空室になる。
ADとして1か月分かかるとすると、
3年（36か月）で36か月分の家賃が入ってくるという事に対して、
空室１か月とAD1か月で2か月分の家賃収入を減らして計算すると、
（36－2）÷36＝0.944となります。
ですので、表面利回り８％の物件があったとしても、
実効値でいうと、８％×0.944＝7.55％くらいになります。
もちろん、空室が長くなったりする事もありますし、なによりも３年でなく２年退去ってこともありますのでおおまかな目安の数値です。
たまに、法人がアパート１棟まるごと借り上げてくれるパターンがありますよね。
契約にもよりますが、人と人と入れ替わりのタイミング空室があったとしても法人が借り上げているので家賃がそのまま入ってくるというパターンです。
このパターンはADもかからないし空室もないので実効値は100％です。
つまり上の条件での表面利回り８％と法人借り上げの7.55％というのは等価という事になります。
ですので、法人の借り上げというのは、表面利回りがざっくりと0.5％くらい良くなるという事は覚えておいた方がいいかもしれません。
