1Ｋにするのか、1ＬDKにするのか？
昨日のブログの続きです。
アパート経営では、入退去があり、空室や客付けコストがかかったりします。
そのあたりを考慮して、実際の満室想定の収益と実効値的な収益を見積もってみたいと思います。
昨日のブログで
①経年の家賃想定
②入退去サイクル
③入居までの空室期間
④客付けコスト
の４つをあげました。
今日はこの②～④について述べたいと思います。
②入退去のサイクルについて
業者にヒアリングを実施しました。
1Kと1LDKの入退去のサイクルです。
今回の1LDKは30m2と非常に狭いです。
ですので、2LDKや3LDKのようなファミリー物件ではないです。
カップル用という感じでしょうか。
ですので、1Ｋと1LDKとで入退去のサイクルはさほど変わらないようです。
今回の計算では、いずれも４年で入退去が行われるという事で計算をしたいと思います。
③入居までの空室期間
ここはちゃんとしたデータは無かったです。
業者ヒアリングでは、1Ｋより1LDKの方は空室期間は短いとのコメントだったので、
エイヤなんですが、1Kは平均で2か月間、1LDKは平均で１か月間で入居が決まると想定しました。ここは本当にテキトウです。
④入居付けコストについて
1Ｋは基本的にＡＤ＝１００だと思うのですが、
築15年くらいを超えるとさらにＡＤを追加するとかフリーレントなども必要になるかもしれませんので、平均をとってＡＤ＝１５０で計算する事にしました。
1LDKは、AD=0か50か100くらいでしょうか。平均をとってAD=50で計算をする事にしました。
＜実効収益の計算＞
計算に用いて想定値
1Ｋの入退去のサイクルは48か月
1Ｋの空室期間の想定2か月
1Ｋの客付けコスト家賃の1.5か月分
1LDKの入退去のサイクルは48か月
1LDKの空室期間の想定1か月
1LDKの客付けコスト家賃の0.5か月分
1Kは、
（48＋2）＝50か月で１周する。
その期間で獲得は（48ー1.5）＝46.5か月分の家賃
ですので、すべて平均をとって実効値を出すと、
46.5÷50＝0.93 となる。
ですので、1Ｋの場合は満室経営時の収益の93％が実効値的な収益になる。
1LDKは、
（48＋1）＝49か月で１周する。
その期間で獲得できる家賃は（48ー0.5）＝47.5か月分の家賃
ですので、すべて平均をとって実効値を出すと、
47.5÷49＝0.97 となる。
ですので、1LDKの場合は満室経営時の収益の97％が実効値的な収益になる。
まとめると、
1Ｋの実際の家賃収入は、満室家賃の93％
1LDKの実際の家賃収入は、満室家賃の97％
くらいになる
★1Kより1LDKの方が安定経営できるというところを数値化したのがこの数値であるというとらえ方。
1LDKは１Kより、（0.97÷0.93＝1.04なので）4％くらいよいくらい。
＜つづく＞
