1Kにするか1LDKにするか検討しています。（前ブログからのつづき）
1Kで9戸、1LDKで6戸で想定しまいます。
1Kで9戸の方がトータルの収益力は上なんですが、1LDKの方が希少性が高く客付けが楽というのがあります。このあたりの客付けが楽というところを数値化してトータルでどっちがいいのかという検討をしています。
①経年の家賃遷移をリサーチしました。
新築時だけの家賃査定でなく、経年でどれくらいになりそうかというリサーチを実施しました。（検討しているエリアおよび想定仕様での家賃） ズバリの家賃で書くとアレなんで、1Kの新築時の想定家賃を基準としてその比をプロットしました。1Kの経年での家賃遷移、1LDKでの家賃遷移を想定したもののプロットです。（下）
新築時の1LDKの家賃は、同じく新築時の1Kの家賃で130％くらいでした。
新築時の家賃は徐々に経年で減少していきます。
1Kも1LDKも同様に減少していますが、若干ですが1Kより1LDKの方が家賃の下落率は緩やかなな傾向がありました。ただ、大きく差があるというわけではなかったです。
1K家賃と比較した1LDKの家賃は、新築時に130％ですが、築25年くらいで 140％くらいです。
1Kの経年の想定家賃と、1LDKの経年の想定家賃に対して、
昨日のブログで計算した実効値の係数を掛け算したものが、
1K実効、1LDK実効 のプロットになります。
1Kは0.93を乗算して、
1LDKは0.97を乗算しています。
この係数は、昨日のブログに記載していますが、入退去のサイクルやその空室期間、客付けのコストから算出した実効値のようなものです。
今回はそれぞれの家賃に、この実効値の係数を乗算したものもプロットしました。
次に、1Kの実効家賃に部屋数9戸を掛け算したもの、1LDKの実効家賃に6戸を掛け算したものをプロットしました。
これが総収益の比較ですね。
新築時に、1LDKが7.7くらいに対して1Kが8.4くらい。
新築時は、1Kの方が10％くらい収益力は高いですね。
1Kの方は家賃の下落が1LDKより大きいので、差は徐々に小さくなります。
築25年でほぼ同等くらいの収益力になります。
昨日のブログで算出した②③④の数値、客付けの強さを数値化したもの。
この数値をもっと1Kの方が悲観的な数値にしたら、このプロットの１Kのカーブがその数値に応じて下がっていきます。
もっと1Kの空室率を大きく考慮するのあれば、その分を考慮すればそれに対応するカーブが見えてくると思います。
ただ（特に新築時は）あきらかに1Kの方が数値が上です。
私の当初の予測だと、新築から築15年くらいまでは1Kの方が上で、
築15年以降くらいになると1LDKの方が上になるのかなと思ってましたが、
今回の数値の計算では築25年までの全ての期間で1Kが上になっていました。
それを踏まえてどう判断するのかという事ですね。
＜つづく＞
