新築の想定家賃

新築の想定家賃ってどういう思想で決めてますか？

人によって結構違うと思うのです。

私の考える家賃の遷移ってこうなっていると思います。

横軸が築年数で縦軸が家賃です。

ちょっと誇張して書いてます。

家賃というのはなめらかに下落するのですが、

新築の所だけ突出しています。

これが新築プレミアです。

新築の時だけチャレンジできるチャレンジ家賃というのがあって、

ここは家賃の値動きのトレンドに対して、

ここだけ結構大きく上振れできると思うのです。

Bは、経年の家賃遷移を考慮した場合に推定できる新築時の家賃です。

新築プレミア無しの築ゼロ年の家賃です。

BとＡの差がいわゆる「新築プレミア」になります。

物件にもよるのですが、この「新築プレミア」って、

５千円から（物件によっては）１万円くらいあるんじゃないでしょうか。

Ｃは、最初の１０年間の平均家賃です。

新築の場合、最初の１０年間はほとんど家賃は変わりません。

厳密に言うと、５年くらい経過すると、ちょっぴり下がるかもしれないのですが、

１０年くらいはほとんど変わりません。

その10年間の平均値をＣとします。

ここで、土地から新築をする時に、

ＡかＢかＣか、どの家賃で企画を計算しますか？

っていう話です。

これが人によって、結構違います。

ほんとそうなんですよ。

人によって全然違います。

私の肌感覚だったら、結構「Ａ」で計算している人が多いような気がします。

ちなみに私は「Ｃ」で計算しています。

いや、さすがに「Ｃ」だと全然数字が出ないので、最近は「Ｂ」にしています。

「Ａ」だと、結構数字は出ますよ。

場所によりますが、

新築プレミアで１万円アップとかたまにあるみたいですね。

１万円も家賃アップしたら、企画としての利回りは結構いい数字になりますよ。

利回りもかなりアップしますよ。

正直、新築プレミアの入れ方次第でどのようにもできるような気がします。

売却前提ならAでいいですが、ホールド前提ならちゃんと定常的にまわるかを見ないといけません。

ただ「Ｃ」というのも本当はよくないです。

安全を見過ぎて低く見過ぎるのも絶対によくないです。

企画として着手するべきものは着手するべきです。

普通に考えて「Ａ」か「Ｂ」でいいと思うのですが、

必要以上に過度に金額をあげた「Ａ」は絶対によくないです。

企画の可否としては、「Ｂ」くらいで判断して、

実際には「Ａ」で貸すというのが一番よい方法なのかなと思います。

適切な数字でちゃんと計算しないといけませんよね。

投資家として、最適な判断をやらないといけませんね。