1Ｋにするか1LDKにするか検討しています。
1K9戸の方が収益力は高いです。新築時で10％くらい高いです。
1LDKは希少なので、1LDK6戸のプランは安定運営の点では有利です。
客付けの有利さというのも考慮して両者を比較したのですが、やはり1Kの方がスコアが良かったです。
築古になると1LDKの方がスコアが良くなるかなと思ったのですが、全ての期間で1Kの方がスコアが良かったです。
1Kの方は競争はあるのですが、ポータルサイトで空室を調べると10年くらいは問題なくやっていけると考えています。築10年以下の空室がほとんどなかったです。
一方で、築20年くらいになってくると、今回の指標化で表現しきれない1LDKのメリットがあるのかもしれません。20年後には1Kが激増して1LDKしか戦いにならないっていう状況になっているのかもしれません。
ちなみに比較のポイント整理すると以下のようになります。
1Kより1LDKは家賃が130％くらい高い。（新築時）
客付け力を指標化すると、1Kより1LDKの方が4％くらい高い。
1Kを9戸、1LDKを6戸すると、戸数を含めると、1K9戸の方が1LKD6戸より10％くらい総家賃は高い（新築時）
※あくまでも今回の案件での調査の結果です。
それで結局どうするのかなんですが、結論としては1Kを9戸のプランで進める事にしました。
理由は今度の拡大戦略のためです。
いまからこの５年間、10年間というのは自分自身の拡大戦略上とても重要な時期です。
拡大していくなら積極的に収益は追いかけたいです。
5棟目や6棟目の融資を引くためには、いい決算書が必要になります。
その決算書を作るために、この４棟目の高収益の力は必要です。
今の時点で1Kが厳しいエリアであれば、1LDKにしますが、この物件が築古になるくらいまでは1Kのままで十分闘えると判断しました。
20年後の安全経営のために、この10年の高収益を捨てるのはもったいないと考えました。
20年後より今を重要視するという事です。
あと評価に関しては、かなり強引な定量化による比較でしたが、なんとなくその差の大きさが見えるようになりました。
用いたパラメータとして正しいの？というところはありますが、パラメータが違っていたらその数値を変えたらどこがどう変わるのかという勘所は明確にできました。これは一つの手法としての成果かなと思います。
という事で今回の件は1Ｋで進める事にしました。
これが私の取ってのベストな選択肢だと思います。
