4棟目、土地から新築にチャレンジしてます！！
いまは、間取りの検討をしています。
基本路線は、1Ｋです。これが一番収益を最大化できるというセオリーです。
あわせて、複数の業者に間取りや企画の相談をしています。
ある業者が広い間取りの方が客付け苦戦しませんよと提案をしてきた。
広い間取り、今回の話で言うと1ＬＤＫにするって事ですよね。
そりゃー広い間取りや1ＬＤＫにすると客付けは楽チンになるというのは知ってます。しかし、収益が落ちますよね。ですので、１ＬＤＫの選択肢は最初から除外しいました。
しかし、ポータルサイトなどで家賃相場を見てみると、思った以上に1ＬＤＫの家賃が高いというのを発見してしまったのです。
という事で、１Ｋにするのか１ＬＤＫにするのかというのをキッチリと精査する事にしました。
今回の企画だと、20ｍ2の1Ｋを9戸作るのか、
30ｍ2の1ＬＤＫを6戸作るのかの２択です。
部屋の面積が1.5倍になる。
そして戸数が2/3になる。というのが前提です。
ですのか単純計算で、家賃が1Ｋ→1LDKになる事で1.5倍以上になるのなら1LDKの方が収益が高くなることになります。
もう一つあります。
回転率です。
シングル向けは２年～４年くらいで入退去するサイクルのようです。
一方でファミリーは４年～６年くらいで入退去するサイクルだと言われています。
入退去があれば、空率も出てきますし、客付けのためのコストもかかります。そのあたりも考慮して、1Kと1LKDとどちらが収益が高いのか？という話ですね。
まだまだ複数の業者にヒアリング中なのですが、いまのところ回答がきた業者の話はこうです。
まず平均家賃です。
やはり、1LKDになる事で家賃が1.5倍になるというのは難しそうです。でも1.4倍くらいでした。私の感覚だと1.2倍とかさほど差がないと思っていたのですがそれが意外でした。
そして、入退去のサイクルです。
1LDKのサイクルですが、30m2くらいだと1LDKの中でも狭いのでカップル需要です。
2LDKとか3LDKであればファミリー向けてサイクルは長くなるのですが、狭めの1LDKだと1Kとほとんどサイクルが変わらないという事のようです。
簡単な見積もりだと、やはり1LＤＫより１Ｋの方が分があるようですね。
せめて入退去のサイクルがもう少し長ければ1LDKでもありかなという感じです。
やはりトータルで考えると1Kかなという感じとなりました。
そもそも1LDKと言っても、30m2というのは狭いです。
リビングに8畳確保すると部屋の方が非常に狭くなる。
せめて35m2くらいあれば。。。という感じです。
1ＬDKというよりは１DKくらいという感じですかね。
可能性としては、9戸が6戸になるという事で、
建築費が若干おさえられて、その分を考慮したら、ひょっとしたら1ＬDKの方が利回りが高くなるかもしれないというところがあるという感じでしょうか。
工務店に、6戸1ＬDKにした場合の建築費を出してもらって最終判断をしたいなと思います。
