今検討している4棟目アパートの間取りについて。
1Kにするか、1LDKにするか検討しております。
感覚的に、1Kを1LDKにすると、表面利回りは1%弱くらい減ります。
一方で、1LDKは希少なので客付けで大きく苦戦する可能性は小さくなると考えています。
それを踏まえてどういう検討を行って判断するのかについてブログを書きたいと思います。
最終的には、収益力が高い方を取る方針しかありません。
ただ、1Kに対して1LDKが集客力が高いという所を数値化して最終的に両天秤をかける方針かなと考えています。
以下の数値を調査する事を考えています。
①経年の想定家賃
1Kの方は家賃の下落が懸念されます。
一方で、1LDKの方は大きな下落はないと言われています。
新築時のプレミア家賃だけでなく運営する全期間での想定家賃は導出したいと思います。
②入退去のサイクル
入退去があれば、空室が発生しますし、客付けにコストがかかります。
入退去のサイクルが遅いほどトータルとして収益力は高くなります。
1Kと1LDKの入退去のサイクルは調査したいと思います。
③入居までの空室期間
人気のある物件なんかは退去前に入居が決まるって事はよくあります。
そのあたりの入居までの空室期間というのも調査したいと思います。
④客付けコスト
ADやフリーレントの費用ですね。
新築だと苦戦しないと思いますが、築15年を超えてくると苦戦すると思います。
そのあたりのコストも調査したいと思っています。
いまは、①~④の数値に関して、客付けの仲介業者にヒアリングを行っています。
①の想定家賃があって、それに ②や③や④が加わり実効的に年間収益が出てきます。
それが1Kと1LDKと比較してどちらが大きいかという論法でどちらを選択するかを比較したいなと思います。
新築時の①だと、1LDKは1Kより表面利回りベースで1%くらいは低いです。
しかし、経年での家賃遷移や客付けコストなどを考慮すると、1%の差がどんどん小さくなるという構図の検討になると思います。
おそらく、双方で似たような数値になる事が予測されます。
計算比較をしていきたいと思います。
<つづく>