進めている土地から新築アパートプロジェクト。
竣工が繁忙期に間に合うかギリギリの状態です。
意図としては、追加の人足費を支払って建築を加速する可能性も出てきます。
それらを判断するために、竣工時期によるインパクトを数値化して出してみたいと思います。
なかなか精度の高い数値化は難しいですが、仮置きでもいいので何か目安の数値を出さないと検討できないというのがあるので、無理やりを承知で数値化しましたという位置づけです。
可能性としては、
（A）3月に完成
（B）4月に完成
（C）5月に完成
の３パターンで比較したいと思います。考えないといけないのは２つあって何か月分の家賃が機会損失するのか？というのと、閑散期での客付けによって家賃を少し下げないといけないという点でのインパクトの２点を整理してみました。
【どれだけ家賃収入をロスするのか？】
（A）３月に完成の場合、
４月：６部屋入居
５月：９部屋入居
６月以降：９部屋入居
よって４月～次の３月までの入居部屋・月は、１０５部屋・月となる
各月で何部屋入居が決まるのかというのは、今年の類似物件のデータから類推しました。
（B）４月に完成の場合、
４月：０部屋入居
５月：４部屋入居
６月：６部屋入居
７月：８部屋入居
８月：９部屋入居
９月以降：９部屋入居
よって４月～次の３月までの入居部屋・月は、９０部屋・月となる
（C）５月に完成の場合、
４月：０部屋入居
５月：０部屋入居
６月：２部屋入居
７月：４部屋入居
８月：６部屋入居
９月：８部屋入居
１０月：９部屋入居
１１月以降：９部屋入居
よって４月～次の３月までの入居部屋・月は、７４部屋・月となる
（A）の３月完成を基準にして、
（B）の４月完成だと１５部屋・月の家賃をロスする。
（C）の5月完成だと３６部屋・月の家賃をロスする。
ちなみに全部屋の一年間の家賃は９×１２＝１０８部屋・月である。
つぎにどれだけ家賃を下げる必要があるのか？
【どれだけ家賃を下げる必要があるのか？
（A)の繁忙期に間に合う場合は、想定の家賃のままでよい。
（B）の4月完成の場合は、想定より各部屋千円くらい値下がりすると想定する。
シングル向けのアパートなんで３年間で入退去があると想定すると、
千円×９部屋×36か月＝32.4万円くらい。
（B）の５月完成の場合は、想定より各部屋２千円くらい値下がりすると想定する。
シングル向けのアパートなんで３年間で入退去があると想定すると、
２千円×９部屋×36か月＝64.8万円くらい。
まとめると、
竣工時期が３月から４月になると、年間の家賃は、１５／１０８＝１４％ダウン。
そして家賃下落で３２万円程度収入が減少
竣工時期が３月から５月になると、年間の家賃は、３６／１０８＝３３％ダウン。
そして家賃下落で６５万円程度収入が減少
精度は悪く、ざっくり計算ですが、（おそらくオーダーはあってる）
もしも加速案がある場合は、これらのロス分を考慮して判断したいなと思います。
