専業大家への道

横浜で大家業をしてるサラリーマンのブログ

新築アパート経営、3年目からが本番

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新築アパートから不動産投資に参画される方、おられます。

いいかんじにお金も入ってくるので、おなじような感じでどんどんアパートがほしくなってしまいます。

 

順調なスタートを切ることができ、すぐに次が欲しくなるんですよね。

 

しかしながら新築アパート経営は3年目からが本番だと思っています。

 

理由は2つあると思います。

 

<理由1>
法人でアパートを購入した場合は、最初の2年間は税金がかからないケースが多いです。
1年目はアパート購入経費でプラスになっていることはすくないですし、
2年目は不動産取得税があるので大きなプラスになりにくいです。

だいたい3年目から税金がフルでかかるようになってくるパターンがおおいような気がします。

ちゃんとしたシミュレーションをすると、1年目と2年目がお金がたくさん入るけど、3年目から税金がかかって年間収支が大きく下がるというのは事前にわかるはずです。

ですので、ちゃんとシミュレーションをして見通しをつけていたらわかる話なんですが、1年目2年目のお金の入ってくるペースが一生続くような気がしてしまうんですよね。

とにかく、3年目くらいから税金がフルでかかるケースが多いので、3年目の収支がベースであると考えるべきだよという話ですよね。(1年目2年目の収支がずっと続くわけではない)

 

<理由2>
購入時に新築パワーで客付けをおこないます。
2年後の更新くらいから客付けの2週目が始まります。
もそもそ魅力のあるアパートであれば、2週目でもなんなく客付けできるのですが、
新築パワーがなければ客付けが困難なアパートの場合は、2週目から苦戦してしまいます。

2週目からそのアパートの本当の実力が試されるという事ですね。

 

供給過多のエリアの物件や、家賃想定が甘かった物件は、2週目以降で客付けを苦戦することがおおいです。最初は新築パワーで隠されていた目利きの失敗が3年目(2週目)以降であらわになるという事ですね。

 


この2点から、新築アパートの経営は3年目から本番なのかなと思いました。
1年目2年目は、すごくいい結果になるのは当たりまえだと思います。
さすがに1年目2年目から苦戦するアパートは少ないと思います。

 

 

購入したアパートに関して反省点を次のアパート購入に活かすという事があると思います。

家賃分析が甘かったら、次に物件を買う時に、その反省点を踏まえて物件探しをするってことはあると思います。

 

しかし、1年目2年目の時点で調子がいいので、隠された問題に気が付く前に、どんどん次の物件を買ってしまう。結果、大変なことになるなんてこともあるかもしれませんん。

 

買ったすぐ次の物件という考えもありますが、
3年目を経験したうえで、本当のアパート運営を実感したうえで次に進むという考えもあるかもしれませんね。