高利回り物件を買われた方が客付けに注力されているみたいなんですが、苦戦されているようでして、私の思う事について書きたいなと思います。
私自身も、そんなにたくさんの客付けを経験しているわけではなく、単なる個人的な１つの意見くらいなんですが、思う事を書きたいなと思いました。
今はどの収益物件も利回りが低いですよね。
それなりの利回りの物件でないと話にならないので、客付けが強いエリアから少し離れたエリアの少し利回り高めの物件を買われたようです。
利回りを追いかけて、ちょっぴりチャレンジングなエリアを攻めること自体、私はアリだと考えています。
しかしながら、ふたをあけてみると苦戦をされているようですね。
客付けのために、やれる事はすべてやるって事でいいと思うんですが、対策も順番があるのかなと思っています。
まず購入した物件は、典型的な投資家向けの収益アパートって感じのようですね。
特に、横浜あたりでみかけるような感じの収益アパートです。
部屋の面積は１６㎡～１８㎡くらいでしょうか。ちょっと狭いです。シングル向けです。
装備はまさに投資家向けという感じで、必要最低限の仕様という感じでしょうか。
それでエリアなんですが、良いエリアではないのですが、かと言ってそんなに悪いエリアでもないと私は考えています。
ただそのエリアだけで集客しきれるようなエリアではないような気もします。
基本的に神奈川県なんかでいうと、そういう投資家向けの収益アパートというのは基本的に飽和状態気味なんです。
ダメダメな仕様のアパートでもないし、ダメダメなエリアでもないと思います。
需要もそれなりにあるし、供給もそれなりにあるという状態だと思います。
問題点は、たくさん物件がありすぎて、埋もれてしまう。入居者さんに露出できなくて埋もれてしまうというのが一番の問題点なんじゃないかなと私は分析しています。
ですので、客付けのための打ち手としてやれる事は全部やればいいと思うんですが、まず第1段階目としては、物件を埋もれさせないで露出させていく事が第一歩目なのかなと思ったわけです。
投資家向けのアパートなんで、スペックは似たようなものばかりですよ。
そして部屋もそんなに広くないので、味付けをするにもそんなにやれることはあまりないです。
その物件は新築だったのですが、新築なんでよくあるネット無料とかそういうよくある対策は無条件にやっておけばよいのですが、部屋そのものにメスを入れるような特殊な部屋のバリューアップなんて優先順位は低いのかなと思います。
むしろ、露出を増やすためにADを増やすとかそういうアプローチが芯を食った対策なんじゃないのかなと思います。
ただADを増やす事ができる管理会とそれができない管理会社があったりするわけで、
そういう物件の特徴を考えたうえで管理会社なんかも考えた方がいいのかなと思った今日この頃でした。
