すごく短い期間で、一気に保有物件を増やしてFIREをしたという事例を聞く事があります。
詳しく話を聞いたというわけではないですが、どういう物件を買ってどれくらいのスピードで規模を増やしたのかというのはなんとなくわかりました。
勉強になる事が多いですし、エッセンスはパクりたいなって思いました。
おおきく２つのパターンを聞きました。
１つ目は、運転資金融資を引きながら、保証協会付き融資で、（普通だと融資が付かない）築古の高利回り物件を買い続けるというパターン。
２つ目は、築古RC１棟物を買うというパターンです。
正直な話、いずれもちょっとリスク高めかなという印象は持ちました。
まず１つ目。
保証協会付きにする時点で、その分余分にお金を払わないといけないので、
かなり高い利回りの物件しかあわないような気がします。
最近は物件の価格が高騰して全体的に利回りが下がっています。
それで保証協会の分だけ余分に高い利回りのものを買わないといけないわけで、
相当リスクの高い物件を買わないといけない状況になっていると思います。
また買い続けていくためには運転資金を融資してもらって進めていくわけなんですが、
当然の事ながら運転資金も返済しないといけないわけで。
保証協会付きの融資で物件を買ってそれなりにCFが出ていたとしても、
運転資金の返済もいれるとかなりCFは減ると思います。
年間の総賃収が●●でCFが●●になった！と言ってても、CFから運転資金の返済分は減るわけですし、
どのようにカウントしているかは人それぞれですが、運転資金の返済があるので実質的に手元に残るのは、それよりもかなり減った金額になっているのかもしれません。
せめて運転資金融資の返済が全て終わったら不安の１つは無くなりますが、そんなに楽観的にいられないような気がします。
そもそもかなり高利回りの物件でないとなりたたないので、かなりリスク高いですし、
目先のCFは一気に増やせれるけど長い目で見て大丈夫なんだろうかって思います。
次に２つ目。
築古RCですね。
地方のRCでなく、都内のいいところでなく首都圏のちょっと郊外あたりの築古RCです。利回りが10％とか超えているんだったらいいのかもしれませんが、RCってそもそも利回り低いですし経費率が高い。そんなに高くない利回りのRCを積算が出るからと言って融資で買うって大丈夫なんかなって思います。
健全に運営できていたとしてもCF出るんかな？っていうのもありますし、
修繕が出たら絶対に大きな修繕費を食らうだろうし。
融資がでるからと言って、ギリギリのCFが出て、よろこんでいても大丈夫なんかなって思います。
規模を一気に増やすためにはRCを買うっていうの空気感もあるのかもしれません。
いずれも、満室時の総家賃収入というのは、一気に増やすことができますし、
物件の満室想定CFもそこそこの数字になるようには見えますが、
そういう物件ばかりをたくさん持った状態でFIREするのって、怖いような感覚を私は持ちました。
どちらの投資も私はやってませんので、実際にやってみたらうまくいくのかもしれません。
でもバランスもあるのかなって思いました。
カタイ投資ばかりやっているのであれば、
少しくらいは高リスクで高リターンの投資もやってみてもいいのかもしれません。自分でやってみないとわからないところもあるのかもしれませんからね。
エッセンスだけパクるとかでもいいかもしれません。
イケイケで丸パクリしよう！とは思いませんが、
先入観をゼロにして、他の人のやっている内容をたくさん勉強して、
いいところはどんどんパクっていきたいと思います！
