土地代や建築費の高騰でなかなか安くアパートを作る事が難しい世の中になってきました。
簡易な計算なんですが、どれくらいインパクトがあるか計算してみた。
例えば、年間の家賃収入が800万円だとしましょう。
利回り7％で作り上げたとしましょうか。
7％だと、1億1430万円です。
これくらいが１つの基準じゃないでしょうか。
近年よくある目標値で8％というのがあります。
8％だと、ちょうど1億円です。
ひと昔前の目標の利回りで9％というのがありました。
9％だと、8888万円です。
1億円前後の物件で、7％、8％、9％の利回りの仕上がり方で、
総工費がこれくらい変わっているという事になります。
今時の新築のよく出てくる利回りである7％を基準にすると、
8％に仕上げれたら、1111万円安く作れたって事になりますね。
今は非常に難しいですが、
9％に仕上げられたら、2500万円安く作れたって事になります。
1億円周辺の価格の物件で、
利回りを1％高く作ると1000万円くらい、
利回りを2％高く作ると2500万円くらい、含み益をゲットする事ができるという事ですよね。
9％というのは今の時代だと非常に難しいですが、
うん千万円くらいの儲けがあるというのは、やっぱり夢がありますよね。
建てれば建てるだけ儲かるみたいな感じでしょう。
いま時だったら、1億円くらいの新築の物件だったら、CFは150万円くらいでしょうか。
利回り８％を作って1000万円の含み益があるというのは、
CFで言うと、7年分くらいですよ。
7％の物件を買って7年間運用するのと、
8％の物件を建てた直後の状態での含み益とで、ほとんど同じという勘定になりますね。
9％の物件だったら、17年分ですよ。
大きいですよね。
利回りが、コンマ１％とかの違いだったら、
時間さえあれば取り返しができるくらいのレベルですが、
１％くらいの違いは、時間で取り返すには大きい違いのような気がしますね。
何も買わないよりは、そこそこの物件でいいので、
どんどん運用するのがよいみたいな話をしていますが、
１％を超えて利回りが高いようなものだと、
時間だけで取り返すことができるようなレベルではないですね。
やっぱり土地から新築で、高利回りで作るのって
インパクトデカいなって思った今日この頃です。
