7％の新築アパートはありなかしか。
過去このブログでさんざん書いてきましたが再び取りあげたいと思います。
これまでは「7％の新築アパートはダメだよね」みたいなトーンで書いていました。
物件を買う以上、それなりのCFが出ないと買う意味がないと思っているからです。
（不動産投資のフェーズによりますが、多くの人はCF優先ですよ）
それなりというのが重要で、多少の出費があったとしても余裕をもってCFが出ているという意味です。
しかしながら世の中の物件の利回りがさがり、7％の新築アパートもちゃんと考えないとなという感じになってきていると思います。
正直な話、CFが出るかどうかギリギリのラインに近づいていきているのは事実です。
融資条件によるところが大きいと思います。
35年融資だと7％でもCFは出ると思います。
30年融資は微妙なラインのような気がしますね。
それなりに手出しをすれば30年くらいでもまわるのかもしれません。
25年以下くらいになると厳しいでしょう。
30年は微妙なラインだと思います。
そりゃー物件を買った最初の２年間は満室でなんにもしなくてもいいので、
30年でも普通にまわると思いますが、それなりに経費がかかるようになると30年だとギリギリのような気がします。
7％くらいの物件だったら、CFを確保するという意味では35年くらいないと難しいと思います。
しかしながら融資期間35年というのは気楽に選択できないですよね。
35年だとCFは出るかもしれませんが、残債が全然減りませんからね。
CFは出るけど売却まで含めた収支という点で本当に大丈夫？みたいな話にはなると思います。
7％物件を買う時に気をつけないといけない事は２つあると思います。
１つ目はちゃんとCFが出るのか？
２つ目は売却も含めてちゃんとプラスになるのか？
です。
１つ目の方は、このブログの前半で書きました。
2つ目は、その物件が築古になったらどれくらいで売却できるのかというのを考えないといけません。
今の市況のように、どんどん物件の価格が上昇するなら心配しなくてもいいと思いますが、普通に考えるならば築古になると新築時よりは安くなります。
経年でどれくらい物件の価格が安くなって、
それらも含めて儲かるのかというのが重要だと思います。
新築でよくある失敗パターンというのは、
１０年間で１０００万円のCF収入があったが、
売却で１５００万円損をするみたいなパターンです。
この例の場合だと５００万円マイナスになりますからね。
35年融資だと残債の減りが遅いので、
そういう傾向になってしまう可能性も上がってしまいます。
市況の利回りが下がり、
儲かるかどうかギリギリの世界になってきていると思います。
結局のところ数字だけでなく、
物件によるところもあると思います。
単純にCFさえ出てたらいいという世界でもないと思います。
しっかり市況や購入する物件を見定めて前に進めていけたらいいかなと思います。
