使える金融機関から次の作戦を練っています。
単なる数字遊びなんですが、
使える金融機関の融資条件と、
その融資条件がハマる物件の数字を抽出してそこからシミュレーションをしています。
想定する具体的な物件はないのですが、
想定するエリアがあって、その金融機関の融資条件などを考えると、
これくらいが平均的な利回りだみたいなものは出てきます。
その数字でシミュレーションをしています。
A銀行だったら、こういうジャンルの物件を買う事になって、そのエリアで平均的に利回りはこれくらいだから、年間のCFや数年後の売却まで含めてこれくらい儲かるみたいな。
投資効率とか。
どの銀行を使うか、どういうジャンルの物件を買うのかのベンチマークです。
築古でも、いろんなジャンルがあります。
エリアや積算など様々で結構違いますからね。
いろんな築古や新築なんかも含めて、使う銀行の想定物件ごとに運用がどうなるのかというのを数値化しています。
それらをする事でいろんな気づきがありました。
あくまでも自分が使える金融機関で、
自分が受けれるであろう融資条件での話ですけどね。
＜思った事①＞
今の市況で、私の使える融資条件で、ばっくりと言えるのは、
投資効率を考えると、築古よりは新築の方がよい数字が出やすい傾向がある。
当たり前の話なんですがね。
新築である事でのデメリットもありますが、規模拡大や効率を考えると新築の方が優位性は高いという数字がどうしても出てきます。
＜思った事②＞
私の持ち駒の銀行に築古だけど比較的金利の低い融資を出してくれる銀行があります。
それに向けて物件探しをしているんですが、
分析をすると、ハマる条件が難しいし、仮にハマる物件があったとしても融資期間が長くないのでCFが全然でない。
ハマる物件が少ないしCFも出ないのでこの銀行はそんなに固執しなくてもいいのかもしれない。
＜思った事③＞
とはいえ新築物件も様々な築古物件もどんぐりの背比べという印象です。そんなに大差はない。どちらを選んだとしてもCFは薄くて、そんなに大きく変わるというものでもない。
どちらかがあきらかにずばぬけて優位性があるというものではない。
逆に言うと、今の考えている範囲以外のもっと大きく儲かるようなものを探してもいいのかもしれない。
こんな印象を持ちました。
よっぽど利回りの高い築古物件でない限り、新築の方が融資条件もあいまっていい数字になりやすい傾向。
しかしながら両者にはそんなに大きな大差はない。
10％を大きく超えるような築古なんかをうまく買うとか、そういう事をしない限り、どんぐりの背比べの世界なのかなと思いました。
いい気づきがありました。
少しづつ方針を微修正していきたいですね。
